Sprzedaż mieszkania lub działki cudzoziemcowi 2026 – co sprawdzić, żeby transakcja nie została podważona

Sprzedaż nieruchomości cudzoziemcowi jest możliwa i Ty jako zbywca nie potrzebujesz do niej zgody. Ustawa reguluje nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, a nie jej zbywanie. W tej transakcji warto jednak od początku sprawdzić, czy kupujący będzie mógł nabyć nieruchomość na podstawie dokumentów, które przedstawi przy akcie. To chroni harmonogram i zmniejsza ryzyko sporu po podpisaniu.

Na czym polega ryzyko sprzedającego nieruchomość cudzoziemcowi

Najważniejsza granica jest prosta: bez wymaganego zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji nie można dokonać czynności prawnych ani wpisu prawa własności lub użytkowania wieczystego (art. 5 ustawy). Nabycie dokonane wbrew ustawie jest nieważne (art. 6 ust. 1), a o nieważności orzeka sąd – także na żądanie wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty, marszałka województwa, wojewody albo ministra właściwego do spraw wewnętrznych (ust. 2). To jest sedno: transakcję może podważyć podmiot spoza obu stron umowy. Jeśli chcesz ustalić status kupującego, przeczytaj mój tekst o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca. Gdy potrzebuje decyzji, szczegóły znajdziesz w przewodniku: zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Dla Ciebie ryzykiem nie jest szczególna kara przewidziana w ustawie, bo takiej dla sprzedającego ona nie ustanawia. Problemem są cywilne skutki transakcji, której nabycie zostanie podważone. Zapłacona cena może co do zasady podlegać zwrotowi jako świadczenie nienależne na podstawie ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego (KC) – art. 405 i art. 410 § 2 KC; w realnym sporze o tym rozstrzyga sąd. Nie traktuj więc tej kontroli jako formalności na końcu: przed aktem ustal z notariuszem pełny przedmiot sprzedaży i dane uczestników.

Co sprawdzić, zanim cudzoziemiec ma nabyć nieruchomość od Ciebie

Punkt wyjścia jest jeden: tego, czy kupujący potrzebuje zezwolenia, nie rozstrzygasz Ty. Rozstrzygać tego nie musisz Ty – od tego jest osobny tekst o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca i notariusz. Twoim zadaniem jest zebrać materiał, na podstawie którego da się to ocenić.

Przed sprzedażą nieruchomości nie ma ustawowej listy dokumentów, które musisz zgromadzić jako sprzedający. Nie istnieje też dokument, który sam przesądza, że zezwolenie nie będzie potrzebne. Wiążąco Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) wypowiada się dopiero w decyzji. Twoim zadaniem jest rzetelnie przekazać informacje notariuszowi i nie zakładać, że jeden dokument kupującego kończy temat.

Warto poprosić kupującego o dokument ze zdjęciem z obywatelstwem, datą i miejscem urodzenia oraz zapytać o drugie obywatelstwo. Jeżeli powołuje się na pobyt, poproś o kartę pobytu wraz z decyzją, na podstawie której ją wydano – dla oceny znaczenie ma rodzaj zezwolenia i okres pobytu, a tego nie odczytasz z samej karty wraz z decyzją. Przy małżeństwie z obywatelem polskim przydatny jest akt małżeństwa. Gdy kupuje spółka, potrzebny będzie odpis z rejestru i informacja, kto ją kontroluje. Ustal też, czy nabycie następuje samodzielnie, z małżonkiem czy ze współnabywcami oraz w jakich udziałach.

Po swojej stronie opisz cały przedmiot transakcji. Samodzielny lokal mieszkalny to nie zawsze jedyny składnik: sprawdź, czy z lokalem nie sprzedajesz udziału w odrębnej działce z własną księgą wieczystą, na przykład w drodze, parkingu lub terenie zielonym. Garaż jest objęty zwolnieniem tylko przy związku z potrzebami mieszkaniowymi. Znaczenie mogą mieć również grunt rolny powyżej 1 ha oraz strefa nadgraniczna. Przed projektem umowy przekaż notariuszowi numery ksiąg wieczystych wszystkich składników.

Ta sama ostrożność przydaje się, gdy decyzja została już przedstawiona. Zezwolenie wskazuje konkretnego zbywcę i konkretną nieruchomość, dlatego porównaj jego dane z tym, co rzeczywiście ma zostać sprzedane. Warto również sprawdzić, czy dokument jest nadal ważny: zezwolenie obowiązuje 2 lata od dnia wydania. Promesa nie jest zezwoleniem, więc nie wystarczy do aktu przenoszącego własność.

Oświadczenie dla ministerstwa to jeszcze nie sprzedaż nieruchomości dla cudzoziemca

Gdy kupujący jest cudzoziemcem i musi wystąpić o decyzję, do jego wniosku trafia dokument podpisany przez Ciebie. Warto wiedzieć, do czego on Cię zobowiązuje, a do czego nie.

Do wniosku kupującego dołącza się oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca. To dokument dla postępowania administracyjnego. Nie wymaga odrębnej formy szczególnej: może być samodzielnym pismem albo elementem zawartej już umowy przedwstępnej, deweloperskiej lub warunkowej.

Samo oświadczenie dla MSWiA nie zobowiązuje Cię do sprzedaży. Umowa przedwstępna wywołuje natomiast skutki cywilne. Możesz cofnąć wolę zbycia, a postępowanie zostanie wtedy umorzone na podstawie art. 3b ustawy z 1920 r. Jeżeli jednak podpisałeś umowę przedwstępną, sprzedaż osobie trzeciej może oznaczać niewykonanie zobowiązania. Zgodnie z art. 390 § 1 i § 2 KC druga strona może, zależnie od formy umowy, dochodzić naprawienia szkody albo zawarcia umowy przyrzeczonej. Świadome przeszkodzenie spełnieniu warunku w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego może wywołać skutki, jakby warunek się ziścił.

Umowa przedwstępna, gdy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia

Jeżeli zakup nieruchomości zależy od decyzji, zezwolenie można ująć jako warunek w rozumieniu art. 89 KC: jest to zdarzenie przyszłe i niepewne. W umowie przedwstępnej zapisz konkretnie, czego strony oczekują, jaki jest termin oraz jakie informacje kupujący przekazuje. Dobrym porządkiem jest kopia wniosku, dowód jego złożenia i bieżące informowanie Cię o przebiegu sprawy. Sam dowód wysłania nie potwierdza kompletności wniosku.

W umowie rozdziel zadatek od zaliczki. Zaliczka jest wcześniejszą zapłatą części ceny i gdy podstawa odpada, co do zasady podlega zwrotowi. Zadatek ma funkcję zabezpieczającą, a jego los zależy od odpowiedzialności za niewykonanie. Art. 394 § 1 KC stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczania terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej. Gdy żadna strona nie ponosi odpowiedzialności, zadatek wraca w pojedynczej wysokości. Sama odmowa zezwolenia nie przesądza jeszcze, kto odpowiada, dlatego decydują klauzule i przyczyna odmowy. Więcej o konstrukcji umowy znajdziesz w tekście umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, a o różnicach w tekście zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania.

Przygotuj też zapis o współdziałaniu. Powinien jasno wskazać, kiedy kupujący ma złożyć dokumenty, jak informuje o wezwaniu do uzupełnienia oraz co strony robią po wydaniu decyzji. Nie zastąpi to indywidualnej oceny notariusza, ale ogranicza niejasność co do kolejnych kroków w transakcji.

Sama data zwykle nie powoduje wygaśnięcia umowy przedwstępnej, chyba że strony postanowiły inaczej. Art. 390 § 3 KC przewiduje jednak rok przedawnienia roszczeń od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli decyzja może nadejść później, umowa powinna osobno regulować przedłużenie terminu.

Działka rolna: zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji to nie wszystko

Zezwolenie MSWiA nie wyłącza prawa pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Jeżeli KOWR ma prawo pierwokupu, strony zawierają u notariusza umowę sprzedaży pod warunkiem jego niewykonania. KOWR ma zasadniczo miesiąc na oświadczenie od otrzymania zawiadomienia. Oznacza to co najmniej dwa etapy notarialne i miesięczne okno w harmonogramie.

Pierwokup nie działa przy każdej sprzedaży gruntu rolnego, dlatego najpierw ustal, czy działka mu podlega. Jej status warto wyjaśnić przed negocjowaniem daty aktu. Pomocny będzie też materiał: czy działka rolna z warunkami zabudowy jest działką budowlaną.

Akt notarialny: notariusz, język i obcokrajowiec przy stole

Akt notarialny sporządza się w Polsce w języku polskim i to się nie zmienia dlatego, że kupującym jest cudzoziemiec. Zmienia się organizacja spotkania: z wyprzedzeniem trzeba ustalić, czy przy stole potrzebny będzie tłumacz.

Akt notarialny sporządza się po polsku. Notariusz nie sporządzi aktu przenoszącego własność bez wymaganego zezwolenia. Gdy uczestnik nie zna języka polskiego, notariusz powinien przetłumaczyć akt osobiście albo przy pomocy tłumacza. Nie oznacza to, że zawsze potrzebny jest zewnętrzny tłumacz przysięgły: notariusz może wykorzystać własną znajomość języka na zasadach wskazanych w Prawie o notariacie.

Ustawa nie rozstrzyga, kto organizuje lub opłaca tłumacza, dlatego ustal tę kwestię wcześniej z kancelarią i drugą stroną. Po akcie to notariusz przesyła (art. 8a ustawy) wypis do ministra właściwego do spraw wewnętrznych w terminie 7 dni. Nie jest to obowiązek po Twojej stronie.

Twoje rozliczenie się nie zmienia, gdy kupuje cudzoziemiec

Obywatelstwo kupującego nie zmienia Twojego rozliczenia PIT. Znaczenie mają data i sposób nabycia nieruchomości, pięcioletni termin oraz to, czy sprzedaż następuje w działalności gospodarczej. Nie składasz dodatkowego zgłoszenia tylko dlatego, że nabywcą jest cudzoziemiec. Przy sprzedaży przed upływem pięciu lat stosuje się zwykły PIT-39. Zobacz też: podatek od sprzedaży mieszkania.

Sprzedajesz nieruchomość pod Warszawą, a kupującym jest cudzoziemiec?

Gdy transakcja zależy od decyzji MSWiA, o terminach przesądza to, co ustalisz przed umową przedwstępną. Jako Martyna Mierzejewska, licencjonowana pośredniczka, licencja PFRN nr 31 971, pomagam przygotować sprzedaż nieruchomości i uporządkować kontakt między stronami oraz notariuszem.

Najczęściej zadawane pytania

Czy można sprzedać mieszkanie obcokrajowcowi?

Tak, możesz sprzedać mieszkanie obcokrajowcowi, ponieważ ustawa reglamentuje nabywanie, a nie zbywanie. Dotyczy to także obywateli Ukrainy: znaczenie ma status kupującego, nie sama narodowość. Przed aktem sprawdź z notariuszem, czy dla konkretnego nabycia wymagane jest zezwolenie.

Czy samo oświadczenie dla MSWiA zobowiązuje mnie do sprzedaży?

Nie. Oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia jest dokumentem dla postępowania administracyjnego i samo w sobie nie zobowiązuje Cię do sprzedaży. Możesz nawet cofnąć wolę zbycia – wtedy postępowanie zostaje umorzone. Inaczej jest z umową przedwstępną: ona rodzi już skutki cywilne, więc sprzedaż tej samej nieruchomości komuś innemu może oznaczać niewykonanie zobowiązania. Zanim coś podpiszesz, upewnij się, który z tych dwóch dokumentów masz przed sobą.

Czy obcokrajowiec może sprzedać nieruchomość, którą posiada w Polsce?

Tak. Ustawa reglamentuje nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, a nie ich zbywanie, więc zagraniczny właściciel nie potrzebuje zezwolenia, żeby sprzedać swoją nieruchomość w Polsce. Sprawdzić trzeba natomiast status kupującego oraz odrębne ograniczenia dotyczące samej nieruchomości, zwłaszcza gruntów rolnych. Obywatelstwo sprzedającego może mieć znaczenie dla jego własnego rozliczenia podatkowego, ale nie tworzy obowiązku uzyskania zgody na sprzedaż.

Co grozi sprzedającemu, jeśli kupujący nie miał wymaganego zezwolenia?

Nabycie wbrew ustawie jest nieważne, a o nieważności orzeka sąd. Cena może co do zasady podlegać zwrotowi jako świadczenie nienależne, ale w sporze decyduje sąd i okoliczności sprawy. Ustawa nie przewiduje szczególnej kary dla sprzedającego.

Czy przy akcie notarialnym musi być tłumacz przysięgły?

Nie w każdym przypadku. Czynności notarialnych dokonuje się w języku polskim, a gdy osoba biorąca udział w czynności nie zna polskiego, notariusz powinien przetłumaczyć akt osobiście albo przy pomocy tłumacza. Notariusz może zrobić to sam, jeżeli wykazał znajomość języka w sposób przewidziany dla tłumaczy przysięgłych. Ustawa nie rozstrzyga, kto tłumacza organizuje i opłaca, więc ustal to z kancelarią i kupującym przed terminem aktu.

Co dzieje się z zadatkiem, jeżeli kupujący nie dostanie zezwolenia?

To zależy od przyczyny niewykonania i postanowień umowy. Jeżeli żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek wraca w pojedynczej wysokości. Sama odmowa zezwolenia nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności kupującego.

Źródła

• Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z 20.06.2012 w sprawie dokumentów, jakie przedstawia cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, Dz.U. 2012 poz. 729
• Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614
• Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji: zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – procedura i opłaty
• Ministerstwo Finansów: PIT od zbycia nieruchomości

Przeczytaj też: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca oraz dokumenty do sprzedaży mieszkania.

Ostatnia aktualizacja: sierpień 2026

Martyna Mierzejewska — licencjonowana pośredniczka