Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca 2026 – kiedy potrzebne jest zezwolenie MSWiA, a kiedy nie

Cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce. Mieszkanie zwykle kupi bez zezwolenia. Dom, działka i każdy inny grunt najczęściej wymagają zgody, o ile kupujący nie jest obywatelem Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Szwajcarii i nie obejmuje go zwolnienie osobiste. W 2024 r. do ministra wpłynęło 2310 wniosków, wydano 1515 zezwoleń i 143 odmowy. Poniżej wyjaśniam, jak uporządkować nabycie nieruchomości przez cudzoziemca przed podpisaniem umowy: kiedy zezwolenie ministra spraw wewnętrznych jest potrzebne, kiedy wystarczy zwolnienie ustawowe i co odróżnia obywatela Unii Europejskiej albo Szwajcarii od nabywcy z państwa trzeciego.

Czy musisz uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości? Zacznij od tabeli

Najpierw ustal przedmiot transakcji i status kupującego. W praktyce pierwsze pytanie brzmi, czy nabycie dotyczy gruntu, czy samodzielnego lokalu mieszkalnego – i to ono rozstrzyga o obowiązku uzyskania zezwolenia. Powierzchnia wchodzi do gry dopiero później, przy progach dla gruntów rolnych oraz przy limicie nabycia na potrzeby życiowe. „Zwolnienie osobiste” w tabeli oznacza spełnienie wszystkich warunków właściwego punktu art. 8 ust. 1 pkt 2–4.

Art. 8 ust. 1 przewiduje zwolnienia dla samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz dla samodzielnego lokalu użytkowego garażowego lub udziału w nim, jeżeli wiąże się on z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy albo właściciela. Kolejne zwolnienia obejmują: cudzoziemca mieszkającego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia zezwolenia na pobyt stały albo pobyt rezydenta długoterminowego UE; małżonka obywatela polskiego mieszkającego tu co najmniej 2 lata od udzielenia takiego pobytu, gdy nieruchomość wejdzie do wspólności ustawowej; oraz nabycie od zbywcy, po którym nabywca jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego, jeżeli zbywca był właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.

Zwolnienie obejmuje też określone nieruchomości niezabudowane na cele statutowe kontrolowanej spółki krajowej, do 0,4 ha na obszarze miast w całym kraju, a także wskazane przypadki banku-wierzyciela hipotecznego. Warunki w punktach dotyczących pobytu, małżeństwa i dziedziczenia są łączne. Okres 5 lat albo 2 lata liczy się od udzielenia zezwolenia pobytowego, nie od przyjazdu.

Tabela ma pomóc w pierwszej kwalifikacji, lecz nie zastępuje sprawdzenia konkretnego aktu. Zanim strony ustalą termin, warto rozdzielić lokal mieszkalny od każdego dodatkowego prawa, zwłaszcza udziału w gruncie mającego własną księgę wieczystą. W przypadku gruntu rolnego samo zwolnienie z zezwolenia nie kończy analizy, ponieważ przepisy rolne działają dodatkowo. Jeżeli korzystasz ze zwolnienia osobistego, przygotuj dowody potwierdzające wszystkie jego elementy. To ważne szczególnie przy okresie pobytu: ustawa wiąże go z datą udzielenia odpowiedniego zezwolenia, a nie z datą faktycznego przyjazdu do Polski. Przy nietypowym układzie praw albo wątpliwości co do zwolnienia zapytaj notariusza albo prawnika przed zawarciem umowy przedwstępnej.

Obywatele Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii są zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia. Okres przejściowy dla „drugiego domu” skończył się 1 maja 2009 r., a dla gruntów rolnych i leśnych 1 maja 2016 r. Obywatel Wielkiej Brytanii po brexicie jest co do zasady traktowany jak obywatel państwa spoza EOG i Szwajcarii, z zastrzeżeniem zwolnień.

Mieszkanie i udział w gruncie, czyli kiedy można nabyć nieruchomość bez zezwolenia

Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego obejmuje także udział w gruncie, gdy jest on udziałem w nieruchomości wspólnej. Ustawa o własności lokali stanowi, że udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu, a nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie właścicielom lokali. Dlatego udział w nieruchomości wspólnej nie jest odrębnym nabyciem gruntu i mieści się w zwolnieniu dla lokalu. Innymi słowy: mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość lokalową można nabyć bez zezwolenia razem z przypisanym mu udziałem w gruncie pod budynkiem.

Inaczej wygląda udział w odrębnej działce z własną księgą wieczystą, na przykład w drodze dojazdowej, działce parkingowej lub terenie zielonym osiedla. Dominująca praktyka notarialna wobec nabywców spoza EOG i Szwajcarii wymaga tu zezwolenia. Część orzecznictwa sądów powszechnych traktuje drogę konieczną do korzystania z lokalu łagodniej, a Sąd Najwyższy nie przesądził sprawy. Radzę sprawdzić wszystkie księgi wieczyste nabywanych udziałów u notariusza przed umową przedwstępną. Osobne ograniczenie może wynikać z położenia w strefie nadgranicznej.

Grunty, przy których trudniej nabywać nieruchomości: strefa nadgraniczna i ziemia rolna

Art. 8 ust. 3 ogranicza wyłącznie zwolnienia z ust. 1. W strefie nadgranicznej cudzoziemiec spoza EOG kupujący mieszkanie potrzebuje więc zezwolenia, ponieważ zwolnienie dla lokalu tam nie działa. Obywatel EOG albo Szwajcarii w tej samej sytuacji zezwolenia nie potrzebuje. Strefa obejmuje całe gminy przyległe do granicy lub brzegu morskiego, a gdy jej szerokość nie osiąga 15 km, również bezpośrednio sąsiadujące gminy. Nie mierzy się jej linijką na mapie, lecz sprawdza w urzędowym wykazie gmin, który stanowi załącznik do rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 2005 r.

Pruszków, Brwinów, Piastów, Grodzisk Mazowiecki, Milanówek i Nadarzyn leżą poza strefą nadgraniczną. Przy ziemi rolnej działają natomiast dwa reżimy naraz: zezwolenie oraz ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Poniżej 0,3 ha użytków rolnych tej ustawy się nie stosuje. Od 0,3 ha do poniżej 1 ha nabywcą może być co do zasady każdy. Od 1 ha zasadą jest nabycie przez rolnika indywidualnego, chyba że zachodzi wyjątek albo wydano zgodę administracyjną. KOWR może mieć prawo pierwokupu przy sprzedaży oraz prawo nabycia przy innych zdarzeniach prawnych. Szerzej wyjaśniam to w poradniku czy działka rolna z warunkami zabudowy jest działką budowlaną.

Kto jest „cudzoziemcem” – i dlaczego polska spółka też nim bywa

Ustawa zalicza do cudzoziemców osobę fizyczną bez obywatelstwa polskiego, osobę prawną z siedzibą za granicą oraz spółkę bez osobowości prawnej utworzoną przez takie osoby i mającą siedzibę za granicą. Cudzoziemcem może być również osoba prawna albo spółka handlowa bez osobowości prawnej z siedzibą w Polsce, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez te podmioty. O statusie decyduje więc nie miejsce rejestracji, tylko to, kto realnie kontroluje przedsiębiorcę. Dlatego spółka założona w Polsce po to, żeby nabyć nieruchomość, nie jest sposobem na ominięcie przepisów.

Kontrola występuje między innymi przy ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników albo walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień, bądź przy pozycji dominującej. Jeżeli spółka kupiła nieruchomość jako podmiot krajowy, a potem przejęcie udziałów sprawia, że staje się kontrolowana przez cudzoziemca, także to przejęcie wymaga zezwolenia.

„Nabycie” oznacza nabycie własności albo użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego, nie tylko sprzedaży. Dotyczy więc też zamiany, działu spadku, zniesienia współwłasności i aportu. Ustawy nie stosuje się do dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Przy testamencie cudzoziemiec ma 2 lata od otwarcia spadku na złożenie wniosku; w przeciwnym razie prawo nabywają spadkobiercy ustawowi.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia jest nieważne

Bez przedstawienia zezwolenia, a gdy określono w nim warunki specjalne także dowodu ich spełnienia, nie można dokonywać czynności prawnych ani wpisów własności i użytkowania wieczystego. W praktyce notariusz nie sporządzi aktu, a sąd nie dokona wpisu. Nabycie wbrew ustawie jest nieważne, a o nieważności orzeka sąd.

O stwierdzenie nieważności mogą wystąpić właściwi dla położenia nieruchomości wójt, burmistrz, prezydent miasta, starosta, marszałek województwa, wojewoda albo minister właściwy do spraw wewnętrznych. To nie jest wyłącznie problem kupującego: sprzedający powinien ustalić wymóg zezwolenia przed przygotowaniem aktu. W sprawie budzącej wątpliwość najlepiej zwrócić się do notariusza albo prawnika.

Wydanie zezwolenia przez ministra spraw wewnętrznych: wniosek, opłata, ważność

Zezwolenie na nabycie nieruchomości wydaje w decyzji administracyjnej minister właściwy do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a przy nieruchomościach rolnych także minister właściwy do spraw rozwoju wsi. W praktyce informacje proceduralne publikuje Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA), a w informacjach urzędowych występuje też określenie minister spraw wewnętrznych i administracji. Przesłanki są łączne: nabycie nie może powodować zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, nie mogą mu sprzeciwiać się względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, a cudzoziemiec musi wykazać więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Całą procedurę opisuję osobno: jak uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości – wniosek, dokumenty, opłata i ile trwa.

Ustawa podaje otwarty katalog takich więzi. To między innymi polska narodowość lub pochodzenie, małżeństwo z obywatelem polskim, zezwolenie na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego UE, członkostwo w organie zarządzającym określonego przedsiębiorcy oraz zgodne z prawem prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej albo rolniczej. Wniosek o wydanie zezwolenia wskazuje wnioskodawcę i jego status prawny, nabywaną nieruchomość, zbywcę, formę prawną nabycia oraz cel i możliwość nabycia; dołącza się do niego dokumenty potwierdzające te okoliczności. To właśnie na tym etapie rozstrzyga się, czy cudzoziemiec będzie mógł nabyć nieruchomość w Polsce, bo bez wykazania więzi z krajem zezwolenie ministra spraw wewnętrznych nie zostanie wydane.

Opłata skarbowa za zezwolenie wynosi 1570 zł. Jest ono ważne 2 lata od dnia wydania. Można uzyskać promesę, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia: kosztuje 98 zł i jest ważna rok. W czasie jej ważności nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Przy nabyciu na potrzeby życiowe powierzchnia nabyta przez cudzoziemca nie może przekroczyć 0,5 ha. Nie należy mylić tego limitu z 0,4 ha dla ustawowego zwolnienia spółki ani z progiem 1 ha dla gruntów rolnych.

PESEL, NIP i PCC – czego naprawdę nie potrzebujesz

Do aktu cudzoziemiec nie musi wcześniej uzyskać PESEL ani NIP. Numer PESEL podaje się, jeżeli został nadany, a tożsamość można ustalić paszportem albo innym dokumentem. Także przy wpisie do księgi wieczystej PESEL podaje się, gdy został nadany; jego brak nie jest samodzielną przeszkodą wpisu.

Przy typowym zakupie u notariusza podatek PCC pobiera i rozlicza notariusz jako płatnik, dlatego kupujący zwykle nie składa PCC-3. Gdy podatnik składa formularz sam, potrzebuje identyfikatora podatkowego, ale nie jest to warunek ważności zakupu. Zobacz również, jak działa podatek PCC od zakupu mieszkania.

Kupujesz albo sprzedajesz pod Warszawą?

Przy zakupie mieszkania na rynku Warszawy Zachód formalności są takie jak przy każdej innej transakcji, z uwzględnieniem statusu kupującego. Przy domu lub działce dla nabywcy spoza EOG zezwolenie może wydłużyć drogę do aktu, dlatego warto z notariuszem ustalić warunek w umowie przedwstępnej. Strefa nadgraniczna tego rynku nie dotyczy. Jeżeli planujesz zakup nieruchomości pod Warszawą, ustal status kupującego na samym początku, a nie tydzień przed aktem: to od niego zależy, czy nabywca lub właściciel nieruchomości będzie musiał czekać na decyzję urzędu.

Jako Martyna Mierzejewska, licencjonowana pośredniczka, licencja PFRN nr 31 971, pomagam uporządkować transakcję i ustalić kwestie wymagające sprawdzenia przed podpisaniem dokumentów.

Najczęściej zadawane pytania

Kiedy cudzoziemiec nie potrzebuje zezwolenia na nabycie nieruchomości?

Zezwolenie nie jest potrzebne między innymi przy nabyciu samodzielnego lokalu mieszkalnego, z wyjątkiem strefy nadgranicznej dla zwolnienia z art. 8 ust. 1. Z odrębnego zwolnienia korzystają obywatele EOG i Szwajcarii. Ustawa przewiduje też zwolnienia osobiste, których warunki trzeba spełnić łącznie.

Kto musi uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce?

Co do zasady musi je uzyskać cudzoziemiec spoza EOG i Szwajcarii, który nabywa grunt, dom lub lokal użytkowy i nie korzysta z ustawowego zwolnienia. Zasada może dotyczyć również polskiej spółki kontrolowanej przez cudzoziemców.

Czy obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie, dom lub działkę w Polsce?

Może kupić nieruchomość w Polsce. Przy samodzielnym lokalu mieszkalnym co do zasady korzysta ze zwolnienia, poza strefą nadgraniczną. Przy domu lub działce zwykle potrzebne będzie zezwolenie, chyba że zachodzi inne zwolnienie, a dla gruntu rolnego trzeba dodatkowo stosować zasady UKUR.

Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na mieszkanie z udziałem w gruncie?

Nie potrzebuje, jeżeli udział dotyczy nieruchomości wspólnej związanej z własnością samodzielnego lokalu mieszkalnego – z zastrzeżeniem strefy nadgranicznej. Inaczej bywa przy udziale w odrębnej działce z własną księgą wieczystą, na przykład w drodze dojazdowej; ten wariant trzeba zweryfikować u notariusza przed umową przedwstępną.

Jakie są zasady nabycia nieruchomości rolnej przez cudzoziemca?

Obowiązują jednocześnie zasady dotyczące zezwolenia oraz ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Poniżej 0,3 ha ustawy rolnej się nie stosuje, od 0,3 ha do poniżej 1 ha nabywcą może być co do zasady każdy, a od 1 ha zasadą jest nabycie przez rolnika indywidualnego, z wyjątkami i możliwością zgody administracyjnej.

Kiedy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest nieważne?

Nabycie jest nieważne, gdy nastąpiło wbrew przepisom ustawy, w tym bez wymaganego zezwolenia. O nieważności orzeka sąd. Przed aktem warto upewnić się u notariusza albo prawnika, czy konkretna transakcja wymaga zgody.

Źródła

• Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278
• Ustawa o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232
• Ustawa o ochronie granicy państwowej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 919
• Ustawa o opłacie skarbowej, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1154
• Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 941
• MSWiA: uzyskaj zezwolenie na nabycie nieruchomości
• Rozporządzenie MSWiA w sprawie wykazu gmin położonych w strefie nadgranicznej, Dz.U. 2005 poz. 1580
• KOWR: zgody na nabycie nieruchomości rolnych oraz pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych
• Informacja MSWiA dla Sejmu za 2024 r.

Przeczytaj też: sprzedaż nieruchomości cudzoziemcowi, kupno mieszkania krok po kroku, umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania oraz dokumenty do sprzedaży mieszkania.

Ostatnia aktualizacja: sierpień 2026

Martyna Mierzejewska — licencjonowana pośredniczka