⏱️ Czas czytania: ~8 min
Wypowiedzenie umowy najmu najlepiej złożyć na piśmie i zachować dowód doręczenia. Termin wypowiedzenia zależy przede wszystkim od czasu trwania umowy, częstotliwości płatności czynszu oraz tego, która strona kończy stosunek najmu. Wynajmujący mieszkanie co do zasady nie może wypowiedzieć umowy bez ustawowej przyczyny, natomiast umowa najmu na czas określony bez odpowiedniej klauzuli co do zasady wiąże strony do końca.
Nazywam się Martyna Mierzejewska i jako licencjonowana pośredniczka pomagam stronom najmu uporządkować formalności. Niezależnie od tego, czy chcesz wynajmować mieszkanie, czy właśnie kończysz umowę, poprawne wypowiedzenie najmu chroni Cię przed sporem. Wyjaśniam zasady obowiązujące w lipcu 2026 r. i dołączam gotowy wzór.
Mapa decyzyjna: wybierz swoją sytuację
- Najemca, umowa na czas nieoznaczony: sprawdź terminy wypowiedzenia.
- Najemca lub wynajmujący, umowa na czas określony: przejdź do zasad dla umów terminowych.
- Wynajmujący mieszkanie: zobacz ustawowe przyczyny wypowiedzenia.
- Poważne wady lub naruszenia: przeczytaj o trybie natychmiastowym.
Spis treści
Jak wypowiedzieć umowę najmu: forma i co musi zawierać pismo
Najbezpieczniej przygotować pisemne wypowiedzenie umowy najmu, podpisać je i zadbać o dowód doręczenia drugiej stronie. Jeżeli wynajmujący wypowiada najem lokalu mieszkalnego, artykuł 11 ustęp 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga pisma pod rygorem nieważności oraz wskazania przyczyny. Zwykły e-mail albo SMS nie spełnia tego wymagania – formie pisemnej równoważny jest jedynie dokument opatrzony kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
W pozostałych przypadkach wypowiedzenie umowy zawartej pisemnie, dokumentowo albo elektronicznie wymaga co najmniej formy dokumentowej zgodnie z artykułem 77 § 2 Kodeksu cywilnego, chyba że ustawa lub umowa wymaga więcej. Radzę wybrać podpisane pismo.
Poprawne wypowiedzenie powinno zawierać:
- dane stron wraz z adresami;
- dokładne oznaczenie lokalu i umowy, w tym datę jej zawarcia;
- podstawę wypowiedzenia oraz konkretną przyczynę, gdy jest wymagana;
- datę zakończenia umowy po uwzględnieniu właściwego terminu;
- czytelny podpis osoby składającej oświadczenie;
- potwierdzenie doręczenia pisma drugiej stronie.
Ile wynosi okres wypowiedzenia (umowa na czas nieoznaczony)
Jeżeli czynsz za lokal jest płatny miesięcznie, ustawowy okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Wynika to z artykułu 688 Kodeksu cywilnego, który jest przepisem szczególnym wobec ogólnych terminów z artykułu 673 § 2. Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Ważne: poniższe terminy dotyczą najemcy oraz najmu niemieszkalnego. Wynajmujący lokalu mieszkalnego jest dodatkowo związany przyczynami i procedurą z artykułu 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zobacz sekcję o wypowiedzeniu przez wynajmującego.
| Częstotliwość płatności czynszu | Ustawowy termin wypowiedzenia |
|---|---|
| Lokal, czynsz płatny miesięcznie | Najpóźniej 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC) |
| Czynsz płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc | 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego |
| Czynsz płatny w odstępach krótszych niż miesiąc | 3 dni naprzód |
| Najem dzienny | 1 dzień naprzód |
Zwrot „na koniec miesiąca kalendarzowego” nie oznacza 30 dni od doręczenia. Nie należy stosować 1 miesiąca z artykułu 673 § 2 zamiast 3 miesięcy z artykułu 688. Termin umowny można wydłużyć, natomiast jego skrócenie jest sporne.
Umowa najmu na czas określony: czy można ją wypowiedzieć
Umowę najmu na czas określony można wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie. Tak stanowi artykuł 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Bez klauzuli co do zasady trwa ona do uzgodnionej daty, poza ustawowymi trybami natychmiastowymi oraz reżimem lokali mieszkalnych.
Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 92/06 uznał, że klauzula pozwalająca wypowiedzieć umowę „z ważnych przyczyn” spełnia wymaganie artykułu 673 § 3. Strony mogą też zakończyć najem przez rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, co jest dopuszczalne w każdej chwili.
Jeżeli wypowiedzenie składa właściciel lokalu mieszkalnego, trzeba dodatkowo sprawdzić ustawowe przyczyny opisane w następnej sekcji.
Wynajmujący mieszkanie: tylko z ustawowych przyczyn (art. 11 u.o.p.l.)
Właściciel lokalu mieszkalnego może wypowiedzieć stosunek najmu wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Pismo musi określać rzeczywistą przyczynę, a termin zależy od jej rodzaju. Dotyczy to zwykłego najmu objętego artykułem 11; przy najmie okazjonalnym oraz instytucjonalnym obowiązują częściowo odmienne zasady, więc trzeba sprawdzić przepisy szczególne i samą umowę.
| Przyczyna wypowiedzenia | Podstawa | Termin |
|---|---|---|
| Używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem mimo pisemnego upomnienia; zaniedbywanie obowiązków powodujące szkody; niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania; rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego | art. 11 ust. 2 pkt 1 | 1 miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego |
| Zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej 3 pełne okresy płatności, po zachowaniu procedury uprzedzenia | art. 11 ust. 2 pkt 2 | 1 miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego |
| Podnajem albo oddanie lokalu lub jego części do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela | art. 11 ust. 2 pkt 3 | 1 miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego |
| Konieczność opróżnienia lokalu w związku z rozbiórką lub remontem budynku | art. 11 ust. 2 pkt 4 | 1 miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego |
| Właściciel chce zamieszkać w lokalu, a lokator ma tytuł prawny do innego lokalu albo właściciel dostarcza lokal zamienny | art. 11 ust. 4 | 6 miesięcy naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego |
| Właściciel chce zamieszkać w lokalu, nie dostarcza lokalu zamiennego, a lokator nie ma tytułu do innego lokalu | art. 11 ust. 5 | 3 lata naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego |
Zaległość czynszowa krok po kroku
Sama zaległość nie wystarcza do natychmiastowego zakończenia umowy. Właściciel powinien zachować trzy etapy:
- Powstanie zaległości: łączna zwłoka musi odpowiadać co najmniej należnościom za 3 pełne okresy płatności (czynsz oraz opłaty wskazane w ustawie). Nie muszą to być trzy kolejne, całkowicie nieopłacone miesiące – przy wpłatach częściowych konieczne jest dokładne rozliczenie zadłużenia.
- Pisemne uprzedzenie: właściciel informuje o zamiarze wypowiedzenia i wyznacza dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności.
- Wypowiedzenie: jeżeli zapłata nie nastąpi, właściciel składa pisemne wypowiedzenie z przyczyną, najpóźniej 1 miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Wypowiedzenie przez najemcę i tryb natychmiastowy
Najemca przy umowie na czas nieoznaczony korzysta z terminów umownych, a w ich braku z ustawowych. Dla lokalu z czynszem miesięcznym jest to 3-miesięczny termin z artykułu 688 KC, choć umowa może przewidywać dla najemcy krótszy okres. Przy czasie określonym obowiązują wypadki zapisane w umowie.
Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym przez najemcę jest możliwe między innymi wtedy, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, domowników lub pracowników. Artykuł 682 KC pozwala zakończyć najem bez zachowania terminu nawet wtedy, gdy najemca wiedział o wadach przy zawieraniu umowy. Artykuł 664 § 2 KC dotyczy wad uniemożliwiających umówione używanie rzeczy, które nie zostały usunięte.
Przy najmie niemieszkalnym artykuł 667 § 2 KC obejmuje używanie rzeczy sprzecznie z umową mimo upomnienia lub zaniedbanie grożące utratą albo uszkodzeniem. Artykuł 685 KC dotyczy rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego. Dla mieszkania bezpieczniejsze jest wypowiedzenie najmu w reżimie artykułu 11 ustawy, z zachowaniem miesięcznego terminu.
Wzór wypowiedzenia umowy najmu (gotowy do użycia)
Poniżej znajduje się darmowy wzór wypowiedzenia umowy najmu do skopiowania i uzupełnienia. Wybierz wariant odpowiadający stronie oraz podstawie zakończenia umowy.
Wariant A: wypowiedzenie przez najemcę, czas nieoznaczony
[Miejscowość], [data]
[Imię i nazwisko najemcy]
[Adres najemcy]
[Imię i nazwisko wynajmującego]
[Adres wynajmującego]
WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU
Ja, [imię i nazwisko], wypowiadam umowę najmu lokalu położonego przy [adres lokalu], zawartą w dniu [data zawarcia umowy] na czas nieoznaczony.
Wypowiedzenie składam z zachowaniem [właściwy okres wypowiedzenia], ze skutkiem na koniec [data zakończenia umowy], na podstawie [postanowienie umowy lub art. 688 Kodeksu cywilnego].
Proszę o uzgodnienie terminu zwrotu lokalu i kluczy.
[Czytelny podpis najemcy]
Wariant B: wypowiedzenie przez wynajmującego z powodu zaległości
[Miejscowość], [data]
[Imię i nazwisko wynajmującego]
[Adres wynajmującego]
[Imię i nazwisko najemcy]
[Adres najemcy]
WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO
Na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiadam umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego przy [adres lokalu], zawartą w dniu [data zawarcia umowy].
Przyczyną wypowiedzenia jest zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej 3 pełne okresy płatności: [wskazanie okresów]. Pismem z dnia [data], doręczonym w dniu [data], najemca został uprzedzony o zamiarze wypowiedzenia i otrzymał dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności. Termin upłynął bez pełnej zapłaty.
Umowa ulegnie rozwiązaniu z zachowaniem 1-miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, to jest w dniu [data zakończenia umowy].
[Czytelny podpis wynajmującego]
Wzór możesz skopiować, wydrukować albo zapisać jako plik PDF. Jest punktem wyjścia i nie zastępuje oceny konkretnej umowy, dat ani sposobu doręczenia. Przy najmie okazjonalnym sam etap wypowiedzenia trzeba odróżnić od późniejszego żądania opróżnienia lokalu i egzekucji.
Aktualizacja: druk sejmowy 2447 to nadal projekt
Na 16 lipca 2026 r. druk 2447 pozostaje projektem poselskim i nie obowiązuje. I czytanie odbyło się 30.04.2026, po czym projekt skierowano do Komisji Nadzwyczajnej do spraw zmian w kodyfikacjach. Prace nadal trwają. Na ten dzień Sejm nie uchwalił tych zmian. Projekt zakłada obniżenie progu zaległości pozwalającego rozpocząć procedurę wypowiedzenia z 3 do 1 pełnego okresu płatności; pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesiąc na zapłatę miałyby pozostać. Przewiduje też nowy artykuł 14 ustęp 5a: brak uprawnienia do najmu socjalnego przy zaległości wynoszącej co najmniej 3 pełne okresy. Nie oznacza to „eksmisji po miesiącu” – nadal potrzebne byłyby właściwa procedura oraz orzeczenie sądu.
Najczęstsze błędy przy wypowiedzeniu umowy najmu
Przed wysłaniem pisma warto sprawdzić krótką listę kontrolną:
- brak wymaganej formy pisemnej lub przyczyny przy wypowiedzeniu przez właściciela mieszkania;
- przyjęcie 1 miesiąca zamiast 3 miesięcy dla lokalu z czynszem płatnym miesięcznie;
- próba wypowiedzenia umowy na czas określony bez odpowiedniej klauzuli;
- pominięcie pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesiąca przy zaległości;
- mylenie 3 pełnych okresów płatności z długiem równym kwocie trzech czynszów;
- traktowanie projektu z druku 2447 jako obowiązującego prawa;
- brak dowodu, kiedy druga strona otrzymała wypowiedzenie.
Pomogę Ci bezpiecznie przejść przez najem
Jako licencjonowana pośredniczka (PFRN nr 31 971) pomagam przygotować umowę, zweryfikować najemcę i uporządkować dokumenty. Zapraszam do mojego biura nieruchomości w Pruszkowie.
Zadzwoń: 530 066 939.
— Martyna Mierzejewska
FAQ
Jak poprawnie wypowiedzieć umowę najmu?
Przygotuj podpisane pismo, wskaż strony, lokal, umowę, podstawę, datę rozwiązania i zachowaj dowód doręczenia. Wynajmujący mieszkanie musi ponadto podać ustawową przyczynę, a pismo składa pod rygorem nieważności.
Ile wynosi okres wypowiedzenia umowy najmu mieszkania?
Przy umowie na czas nieoznaczony i czynszu płatnym miesięcznie najemca może wypowiedzieć lokal najpóźniej 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego zgodnie z artykułem 688 KC. Nie jest to 30 dni od doręczenia.
Czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Tak, ale tylko w wypadkach określonych w umowie, zgodnie z artykułem 673 § 3 KC, albo w ustawowym trybie natychmiastowym. Strony mogą też zawrzeć porozumienie rozwiązujące umowę.
Z jakich powodów wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?
Właściciel mieszkania może to zrobić tylko z przyczyn ustawowych, między innymi z powodu używania lokalu sprzecznie z umową, zaległości po pełnej procedurze, podnajmu bez wymaganej zgody, koniecznego remontu lub rozbiórki albo zamiaru zamieszkania w lokalu na warunkach z artykułu 11.
Ile zaległości pozwala wypowiedzieć umowę najemcy?
Obecnie wymagana jest zwłoka za co najmniej 3 pełne okresy płatności. Następnie właściciel musi pisemnie uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia i dać dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności.
Czy wypowiedzenie mailem lub SMS jest ważne?
Zwykły e-mail lub SMS nie wystarcza, gdy wynajmujący wypowiada najem lokalu mieszkalnego: artykuł 11 ustęp 1 wymaga pisma pod rygorem nieważności oraz wskazania przyczyny. Formie pisemnej równoważny jest dokument z kwalifikowanym podpisem elektronicznym. W innych sytuacjach trzeba sprawdzić formę umowy i jej postanowienia, a najbezpieczniejszy pozostaje podpisany dokument.
Kiedy można wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym?
Najemca może zakończyć umowę bez terminu między innymi przy wadach zagrażających zdrowiu albo wadach uniemożliwiających umówione używanie, które nie zostały usunięte. Przy najmie niemieszkalnym Kodeks cywilny przewiduje też uprawnienia wynajmującego przy poważnych naruszeniach; dla mieszkania bezpieczniej stosować artykuł 11 ustawy.
Źródła
- Kodeks cywilny (Dz.U. 2024 poz. 1061) – ISAP; artykuły 673 i 688.
- Kodeks cywilny – artykuły 664, 667, 682 i 685.
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725) – ISAP; art. 11.
- Ustawa o ochronie praw lokatorów – art. 19a i art. 19d.
- Uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06 – omówienie uchwały.
- Druk sejmowy nr 2447 oraz przebieg prac legislacyjnych – Sejm Rzeczypospolitej Polskiej.
Przeczytaj też
- Wynajem mieszkania w Pruszkowie – poradnik od przygotowania lokalu po bezpieczną umowę.
- Najem okazjonalny krok po kroku – dokumenty, notariusz i opróżnienie lokalu.
- Podatek od najmu mieszkania – zasady rozliczenia przychodu z najmu.
- Najem krótkoterminowy: nowe przepisy – stan zmian i projektów w 2026 r.
Ostatnia aktualizacja: lipiec 2026. Stan prawny: lipiec 2026. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
