Najem krótkoterminowy 2026: nowe przepisy – co już obowiązuje, a co w projekcie

⏱️ Czas czytania: 10 min

Jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby, w lipcu 2026 obowiązuje Cię mniej, niż sugerują nagłówki o „rewolucji w najmie krótkoterminowym”. Unijne rozporządzenie o najmie krótkoterminowym rzeczywiście już działa – stosuje się je od 20 maja 2026 r. – ale polski rejestr, numer w ogłoszeniach i kary do 50 tys. zł to wciąż projekt. Dlatego dziś nie zarejestrujesz mieszkania w rejestrze CWTON (bo on jeszcze nie istnieje) ani nie grozi Ci krajowa kara za jego brak.

Jest za to jeden obowiązek, który masz już teraz i który łatwo pomylić z „nową ustawą” – wpis do gminnej ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie. Poniżej rozdzielam trzy rzeczy: co realnie obowiązuje Cię dziś, co dopiero powstaje i co zrobić, żeby nie wpaść, gdy przepisy ruszą. Pomagam właścicielom mieszkań w Pruszkowie i okolicy bezpiecznie wynajmować, więc piszę z praktyki, nie z komunikatów prasowych. Stan na lipiec 2026.

1. Co to jest najem krótkoterminowy i od kiedy zmiany

Najem krótkoterminowy (nazywany też wynajmem krótkoterminowym) to wynajem nieruchomości na krótkie pobyty – projektowo na okres do ok. 30 dni. Ten próg to pomysł krajowy z projektu ustawy, a nie definicja z prawa unijnego: rozporządzenie Unii Europejskiej nie narzuca liczby dni i odsyła do przepisów każdego państwa. Dla lokalu, w którym właściciel ma pobyt stały, projekt przewiduje dodatkowo limit 3 miesięcy w roku.

Zmiany w 2026 r. płyną z trzech źródeł i to właśnie ich mylenie rodzi najwięcej nieporozumień:

• Rozporządzenie (UE) 2024/1028 – obowiązuje, stosowane od 20 maja 2026 r.
• Rządowy projekt (oznaczenie UC135) – przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki; 14 lipca 2026 r. przyjęty przez Radę Ministrów (z autopoprawką), przed skierowaniem do Sejmu.
• Poselski projekt (druk 2353 z autopoprawką 2353-A) – po pierwszym czytaniu, w komisjach.

Pierwsze to prawo, które już działa. Dwa pozostałe to projekty – piszę o nich „projekt przewiduje”, bo żaden nie stał się jeszcze ustawą.

2. Co obowiązuje Cię dziś, a co jest dopiero w projekcie

Najkrócej: obowiązuje Cię unijne rozporządzenie i stare obowiązki (ewidencja gminna, podatek), a nie obowiązuje jeszcze polski rejestr z numerem i karami. Poniżej uczciwa mapa na lipiec 2026.

Media często zlepiają te warstwy w jeden komunikat „trzeba się rejestrować, bo grożą kary”. To skrót myślowy. Unia rzeczywiście nakłada obowiązek rejestracji, ale tylko tam, gdzie państwo uruchomiło procedurę – a Polska takiej jeszcze nie ma. Bez krajowego rejestru nie ma się gdzie zarejestrować i nie ma z czego nałożyć kary.

3. Co przewiduje projekt: rejestr CWTON, numer i kary

Polskie przepisy wdrażające rozporządzenie są w toku i idą dwoma torami. Rządowy projekt (UC135) długo tkwił na Komitecie Stałym Rady Ministrów – aż 14 lipca 2026 r. przyjęła go Rada Ministrów (z autopoprawką, m.in. bez stref gminnych, ale wciąż z rejestrem CWTON, numerem identyfikacyjnym i karami). Kolejnym etapem ma być skierowanie projektu do Sejmu – na 16 lipca 2026 r. nie było to jeszcze formalnie potwierdzone. To realny krok naprzód, ale wciąż początek drogi, a nie uchwalona ustawa. Poselski druk 2353 przeszedł pierwsze czytanie 17 kwietnia 2026 r. i trafił do komisji. To on ma pełny, publiczny tekst, więc konkretne liczby poniżej pochodzą właśnie z niego – ale wciąż jako projekt ustawy, nie prawo.

Rejestr CWTON

CWTON to Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Ma go prowadzić minister właściwy do spraw turystyki, a samego wpisu i nadania numeru identyfikacyjnego ma dokonywać gmina (wójt, burmistrz lub prezydent miasta). Według wcześniejszych zapowiedzi rejestr ma ruszyć jesienią 2026 r., ale dokładne terminy przejściowe zależą od finalnej wersji ustawy i po lipcowej autopoprawce nie są przesądzone. Tak czy inaczej to terminy planowane, zależne od uchwalenia ustawy – nie są to daty, do których musisz cokolwiek zrobić dziś. Na lipiec 2026 rejestr CWTON nie istnieje.

Numer identyfikacyjny w ogłoszeniach

Projekt zakłada, że każdy obiekt dostanie numer identyfikacyjny, który trzeba będzie podawać w ofertach na platformach. W praktyce ten numer stanie się egzekwowalny dopiero wtedy, gdy ruszy rejestr i krajowy punkt dostępu do danych. Dopóki ich nie ma, nie masz czego wpisywać do ogłoszenia.

Kary do 50 000 zł

Kwota do 50 000 zł pochodzi z projektu (druk 2353-A), a nie z rozporządzenia UE – ono każe tylko ustanowić sankcje „skuteczne, proporcjonalne i odstraszające”, bez podawania kwoty. Według projektu karę miałby nakładać marszałek województwa na wniosek wójta, a odwołanie szłoby do samorządowego kolegium odwoławczego. Sankcja groziłaby m.in. za brak wymaganego wpisu do rejestru lub brak numeru identyfikacyjnego w ofercie. Podkreślam: to projekt. Dziś takich wysokich kar krajowych za brak numeru CWTON po prostu nie ma.

4. Czy Airbnb i Booking zablokują moje ogłoszenie

Na lipiec 2026 nie mam potwierdzenia, żeby platformy masowo blokowały ogłoszenia w Polsce. Rozporządzenie UE nakłada obowiązki przede wszystkim na same platformy, a nie od razu na Ciebie.

Co rozporządzenie każe robić serwisom typu Airbnb czy Booking:

• udostępnić pole, w którym host podaje numer identyfikacyjny obiektu,
• wyświetlać ten numer w ofercie,
• prowadzić wyrywkowe kontrole podanych numerów,
• co miesiąc przekazywać dane o aktywności (numer, adres, link do oferty) do krajowego punktu dostępu – mniejsze platformy co kwartał.

Te obowiązki działają na poziomie UE od 20 maja 2026 r., ale ich pełne wykonanie w Polsce zależy od uruchomienia rejestru i punktu dostępu. Dlatego dziś częściej spotkasz na platformie formularz albo oświadczenie do wypełnienia niż realną blokadę. Gdy krajowa infrastruktura ruszy, brak numeru w ofercie może stać się problemem – ale to jeszcze przed nami.

5. Czy gmina zakaże najmu na doby

Na razie nie. Pomysł, żeby gmina mogła ograniczać najem krótkoterminowy na swoim terenie (tak zwane strefy), pojawił się w projektach – w poselskim druku 2353 oraz w rządowym UC135. Ostatecznie jednak przepisy o strefach zostały z rządowego projektu wycofane tuż przed przyjęciem go przez Radę Ministrów 14 lipca 2026 r.; strefy nadal przewiduje za to równolegle procedowany poselski druk 2353. Innymi słowy: „nie będzie stref wolnych od Airbnb – przynajmniej na razie”. Decyzja nie była jednomyślna – część rządu zgłaszała, że projekt daje samorządom zbyt mało do powiedzenia o zakazach najmu na doby.

Nie traktuj tego jako pewnika w żadną stronę. Osobnym torem – w poselskim druku 2353 – wraca też pomysł, by na najem na doby lokalu, który nie jest miejscem stałego pobytu właściciela, potrzebna była zgoda wspólnoty lub spółdzielni. To wciąż propozycja z projektu, nie obowiązujący przepis, i nie ma jej w rządowym UC135. Niezależnie od tego wspólnota już dziś może reagować na uciążliwości związane z najmem na doby (piszę o tym w sekcji 7).

6. Podatki: czym najem na doby różni się od zwykłego

Najem krótkoterminowy rozlicza się inaczej niż zwykły najem długoterminowy – i to jest pole, na którym najłatwiej o błąd. Trzy rzeczy, które musisz wiedzieć:

• VAT. Najem na doby bywa traktowany jako usługa związana z zakwaterowaniem, a nie „mieszkaniowa” – wtedy właściwa jest stawka podatku od towarów i usług (VAT) 8%. Przy zwolnieniu podmiotowym (obrót do 240 tys. zł rocznie w 2026 r.) możesz VAT-u nie płacić, ale nie korzystasz ze zwolnienia przewidzianego dla najmu na cele mieszkaniowe.
• PIT. W podatku dochodowym od osób fizycznych najem na doby często kwalifikuje się jako działalność gospodarcza – a wtedy dochodzą m.in. składki ZUS i rozliczenie na zasadach ogólnych albo liniowo. Ale nie jest to automatyczne: interpretacja Krajowej Informacji Skarbowej z 2026 r. (sygn. 0112-KDWL.4011.40.2026.1.JK) dopuściła rozliczenie jako najem prywatny na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych 8,5%/12,5% (liczonym od przychodu, nie od dochodu), gdy najem jest poboczny i bez usług o charakterze hotelowym. Wszystko zależy od stanu faktycznego – jeśli masz wątpliwości, wystąp o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS).
• Forma opodatkowania i kasa. Od wyboru między działalnością a najmem prywatnym zależą Twoje skutki podatkowe – nie tylko stawka, ale też obowiązek VAT i kasy fiskalnej oraz to, jak rozliczasz przychód. To warto ustawić, zanim przyjmiesz pierwszego gościa.

Pełną mechanikę – stawki, terminy, co wchodzi do przychodu – opisuję osobno w przewodniku podatek od najmu mieszkania. Tutaj zostawiam tylko to, co odróżnia najem na doby od długoterminowego.

7. Co zrobić teraz – checklista właściciela

Nie czekaj biernie na ustawę. Kilka rzeczy ma znaczenie już dziś, niezależnie od tego, kiedy ruszy rejestr CWTON.

Poza tym warto:

• Uporządkować podatki – formę opodatkowania, kwestię VAT i kasy fiskalnej oraz opłatę miejscową, jeśli Twoja gmina ją pobiera.
• Sprawdzić ograniczenia niezależne od nowej ustawy – i to jest pozycja, którą najczęściej się pomija: zapisy umowy kredytu (bank potrafi zastrzec sposób korzystania z lokalu), przeznaczenie lokalu, ustalenia z deweloperem oraz uchwały wspólnoty albo spółdzielni dotyczące porządku i części wspólnych. Realne ograniczenie najmu na doby częściej wynika stąd niż z jakiejś „ustawy o Airbnb”. Sama wspólnota nie może dziś regulaminem generalnie zakazać Ci najmu własnego lokalu – to właśnie miałaby zmienić proponowana zgoda wspólnoty z poselskiego druku 2353.
• Zadbać o ubezpieczenie i OC pod najem krótkoterminowy – szkody, wypadek gościa czy skargi sąsiadów to realne ryzyka przy dużej rotacji.
• Śledzić losy ustawy – gdy rejestr CWTON i numer w ogłoszeniach ruszą, przygotuj się na wpis i uzupełnienie ofert.

8. Krótkoterminowy czy długoterminowy – co się bardziej opłaca

Nie ma jednej dobrej odpowiedzi – zależy od lokalizacji, Twojego czasu i apetytu na ryzyko. Najem na doby daje wyższy potencjalny przychód, ale kosztuje dużo obsługi i wiąże się z rosnącą niepewnością prawa. Najem długoterminowy zarabia mniej nominalnie, za to jest stabilny i prostszy podatkowo.

Dla wielu właścicieli mieszkań w Pruszkowie i okolicy długoterminowy najem po prostu mniej boli – stały czynsz, ryczałt 8,5% i ochrona, jaką daje najem okazjonalny. Jeśli dopiero szukasz najemcy, zacznij od poradnika wynajmu mieszkania w Pruszkowie, a przy mniejszych metrażach – od zestawienia kawalerek do wynajęcia w Pruszkowie. Którą drogę wybrać w Twoim konkretnym przypadku – podpowiem w rozmowie, patrząc na Twoją lokalizację, czas i plany.

9. Najczęstsze pytania (FAQ)

Czy muszę zarejestrować mieszkanie w CWTON już teraz?

Nie. Na lipiec 2026 rejestr CWTON jeszcze nie działa, więc nie ma gdzie się zarejestrować. Unijne rozporządzenie obowiązuje od 20 maja 2026 r., ale w Polsce brakuje procedury, która pozwoliłaby nadać numer identyfikacyjny. Rejestracja stanie się realna dopiero po uchwaleniu polskiej ustawy i uruchomieniu rejestru.

Czy grozi mi dziś kara 50 000 zł za brak rejestracji?

Nie. Kwota do 50 000 zł pochodzi z projektu ustawy, a nie z obowiązującego prawa. Dziś nie ma krajowych kar za brak numeru CWTON, bo nie ma jeszcze ani rejestru, ani przepisu, który by je nakładał. To może się zmienić, gdy ustawa wejdzie w życie – dlatego warto śledzić jej losy.

Rada Ministrów przyjęła projekt UC135 – od kiedy obowiązuje?

Jeszcze nie obowiązuje. Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów 14 lipca 2026 r. oznacza, że rządowy projekt (UC135) ma kolejno trafić do Sejmu – na 16 lipca 2026 r. formalne skierowanie nie było jeszcze potwierdzone. To początek drogi, a nie jej koniec: ustawa zacznie obowiązywać dopiero po uchwaleniu przez Sejm i Senat, podpisie Prezydenta i ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw, zwykle z własnym terminem wejścia w życie. Do tego czasu rejestr CWTON nie działa, a krajowych kar za brak numeru nie ma.

Czy muszę mieć wpis do gminnej ewidencji obiektów hotelarskich już dziś?

Tak – i to jest obowiązek, który wielu właścicieli myli z „nową ustawą”. Obiekt świadczący usługi hotelarskie, w tym najem na doby, powinien być zgłoszony do prowadzonej przez gminę ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie. Wynika to z ustawy o usługach hotelarskich i obowiązuje niezależnie od zmian planowanych na 2026 r.

Czy mogę wynajmować na doby bez działalności gospodarczej?

To zależy od stanu faktycznego. Najem na doby często kwalifikuje się jako działalność gospodarcza, ale w części sytuacji dopuszczalny jest najem prywatny na ryczałcie – potwierdza to interpretacja Krajowej Informacji Skarbowej z 2026 r. Granica biegnie tam, gdzie pojawiają się usługi o charakterze hotelowym oraz zorganizowana, ciągła skala. Jeśli masz wątpliwości, wystąp o interpretację indywidualną, zanim wybierzesz formę opodatkowania.

Ile może trwać najem krótkoterminowy?

Projektowo jest to wynajem na okres do ok. 30 dni – przy czym szczegół (czy „do 30”, czy „krócej niż 30” dni) zależy od finalnego tekstu ustawy. Dla lokalu, w którym właściciel ma pobyt stały, projekt przewiduje dodatkowy limit 3 miesięcy w roku. To rozwiązania z projektu, nie z obowiązującego prawa.

Czy wspólnota albo bank mogą ograniczyć mi najem na doby?

Pośrednio tak. Najmocniej ważą dziś: umowa kredytu (bank bywa zainteresowany sposobem korzystania z lokalu), przeznaczenie lokalu oraz ustalenia z deweloperem. Wspólnota lub spółdzielnia może reagować na uciążliwości i naruszenia porządku w częściach wspólnych, ale sama nie ma dziś prawa regulaminem generalnie zakazać Ci najmu własnego mieszkania – taki wymóg zgody wspólnoty dopiero proponuje poselski druk 2353. Zanim zaczniesz wynajmować na doby, sprawdź umowę kredytu, akt notarialny i regulamin – częściej ważą na najmie niż same przepisy.

Nie jestem doradcą podatkowym ani radcą prawnym. W sytuacjach nietypowych – zwłaszcza przy podatkach i interpretacjach – skonsultuj się z doradcą podatkowym lub radcą prawnym.

Źródła

1. Rozporządzenie (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych (streszczenie PL) – eur-lex.europa.eu
2. Poselski projekt ustawy – druk 2353 (przebieg prac) – sejm.gov.pl
3. Rządowy projekt ustawy (UC135) w Rządowym Centrum Legislacji – legislacja.rcl.gov.pl; projekt przyjęty przez Radę Ministrów 14 lipca 2026 r. (z autopoprawką), przed skierowaniem do Sejmu
4. Ministerstwo Sportu i Turystyki – regulacja najmu krótkoterminowego – gov.pl/web/sport
5. Podatek od najmu – dochody z najmu (informacje podstawowe) – podatki.gov.pl; interpretacja indywidualna KIS z 5 maja 2026 r. sygn. 0112-KDWL.4011.40.2026.1.JK (Eureka)
6. Ustawa o usługach hotelarskich (ewidencja obiektów świadczących usługi hotelarskie) – isap.sejm.gov.pl

Przeczytaj też

• Najem okazjonalny krok po kroku – bezpieczniejsza umowa pod najem długoterminowy
• Wynajem mieszkania w Pruszkowie – poradnik krok po kroku – od wyceny czynszu po umowę
• Kawalerki do wynajęcia w Pruszkowie – najczęściej wynajmowany metraż
• Podatek od najmu mieszkania – stawki ryczałtu, terminy i rozliczenie

Ostatnia aktualizacja: 16 lipca 2026. Stan prawny: 16 lipca 2026. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.