Testament notarialny 2026: ile kosztuje i jak przekazać mieszkanie

Testament u notariusza kosztuje obecnie maksymalnie 50–200 zł netto taksy, zależnie od treści, a kancelarie zwykle doliczają 23% VAT. Projekt podwyżek przewiduje stawki nawet cztery razy wyższe. Dla właściciela nieruchomości najważniejsze jest to, że tylko testament sporządzony u notariusza w formie aktu notarialnego pozwala przekazać konkretne mieszkanie konkretnej osobie przez zapis windykacyjny. W 2025 r. notariusze sporządzili 207 293 testamenty notarialne, o około 44% więcej niż w 2019 r., według danych KRN podanych przez media.

Ile kosztuje testament u notariusza w 2026 roku?

Najprostszy testament kosztuje maksymalnie 50 zł netto taksy. To stawka maksymalna z § 8 rozporządzenia o taksie notarialnej, więc notariusz może pobrać mniej. Tyle zapłacisz, gdy chcesz sporządzić testament notarialny w dowolnej kancelarii w Polsce, bo kwota zależy od treści aktu, a nie od wartości mieszkania. Poniższe zestawienie pokazuje taksę oraz cenę po zwyczajowym doliczeniu VAT (stan na 10 lipca 2026).

Kancelarie zwykle doliczają 23% VAT – poproś o cenę brutto. Rozporządzenie nie określa stawek jako netto, dlatego wartości brutto w tabeli opisują praktykę kancelarii. Wypis kosztuje maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę, liczącą co najmniej 25 wierszy. Ten koszt dolicza się do taksy. Oryginał aktu zostaje w kancelarii, a testator otrzymuje zwykle jeden wypis.

Projekt podwyżek: za testament nawet cztery razy więcej

Obecne stawki nadal obowiązują. Projekt B992, zamieszczony w RCL 7 lipca 2026 r., pozostaje w konsultacjach, uzgodnieniach i opiniowaniu. Proponowane stawki netto to: testament 200 zł, testament z zapisem zwykłym, poleceniem lub pozbawieniem prawa do zachowku 300 zł, zapis windykacyjny 400 zł, odwołanie 50 zł. Wypisy kosztowałyby po 12 zł za strony 1–10, 10 zł za strony 11–20 i 8 zł od 21. strony.

Projekt proponuje też stawki netto: APD 200 zł lub 300 zł z zapisem windykacyjnym, protokół dziedziczenia 200 zł, otwarcie testamentu 100 zł. Zmiana 50 zł na 200 zł to czterokrotność kwoty, czyli wzrost o 300%; pozostałe testamenty kosztowałyby dwukrotnie więcej. Testament windykacyjny z jednym czterostronicowym wypisem: dziś 224 zł netto i 275,52 zł brutto przy VAT, według projektu 448 zł netto i 551,04 zł brutto. Wydanie zaplanowano na III/IV kwartał 2026 r. Daty wejścia nie ma, a projekt przewiduje 14 dni od ogłoszenia.

Testament, darowizna czy dożywocie: jak przekazać mieszkanie?

Jeśli chcesz zachować majątek i kontrolę nad nim do końca życia, rozważ testament: to rozrządzenie majątkiem na wypadek śmierci, które działa dopiero po śmierci i które możesz odwołać. Jeżeli własność ma przejść od razu, porównaj darowiznę mieszkania oraz umowę dożywocia, czyli przeniesienie własności za życia w zamian za utrzymanie i opiekę.

Bez testamentu działa dziedziczenie ustawowe: najpierw dziedziczą dzieci i małżonek w częściach równych, przy czym udział małżonka wynosi co najmniej 1/4 (art. 931 KC). Przy darowiźnie i dożywociu maksymalną taksę liczy się od wartości nieruchomości. Testament ma obecne stawki maksymalne 50–200 zł netto, zależnie od treści.

Zapis windykacyjny: jak przekazać konkretne mieszkanie konkretnej osobie

W testamencie notarialnym wskaż konkretną nieruchomość, w praktyce jej numer księgi wieczystej, oraz oznaczoną osobę. Zapisobierca nabywa mieszkanie z chwilą śmierci spadkodawcy, czyli otwarcia spadku (art. 981¹ § 1 KC), poza działem spadku. Nie musi być spadkobiercą, a reszta majątku przypada spadkobiercom testamentowym albo ustawowym.

Porównaj trzy narzędzia:

• Powołanie do spadku obejmuje cały spadek albo udział wraz z długami, nie wskazaną rzecz.
• Zapis zwykły zobowiązuje spadkobiercę do przeniesienia przedmiotu.
• Zapis windykacyjny przenosi oznaczony przedmiot z chwilą śmierci i wymaga aktu notarialnego.

Automatyczne nabycie nie kończy formalności: potrzebny jest akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu, a następnie wpis do księgi wieczystej. Zapis jest bezskuteczny, jeśli w chwili śmierci mieszkanie nie należy do spadkodawcy albo był on zobowiązany je zbyć. Problem powstanie też przy zapisaniu całej nieruchomości, gdy testator ma tylko udział.

Warunek lub termin uważa się za nieistniejący, a gdy z treści testamentu wynika, że bez nich zapisu by nie było, zapis windykacyjny jest nieważny i może wywołać jedynie skutki zapisu zwykłego. Reguły te nie działają, jeśli warunek ziścił się albo termin nadszedł jeszcze przed otwarciem spadku (art. 981³ KC). Dlatego przy zamiarze „mieszkanie za opiekę” typowym narzędziem jest umowa dożywocia. Hipoteka przechodzi z mieszkaniem, a zapisobierca odpowiada za długi spadkowe do wartości zapisu. Formuła „przepisuję mieszkanie”, gdy wyczerpuje ono prawie cały spadek, może oznaczać uznanie adresata za spadkobiercę całości na podstawie art. 961. Precyzyjną treść przygotuje notariusz.

Chcesz świadomie przekazać mieszkanie w Pruszkowie lub okolicy? Jako Licencjonowana pośredniczka, PFRN nr 31 971, pomagam ułożyć transakcję praktycznie i wskazuję moment, w którym potrzebny jest doradca podatkowy albo notariusz. Pierwsza konsultacja jest bezpłatna.

Testament notarialny czy własnoręczny: którą formę wybrać?

Testament własnoręczny może wystarczyć przy prostym podziale: jest darmowy, lecz musisz napisać go w całości ręcznie i opatrzyć podpisem. Brak daty nie zawsze powoduje nieważność (art. 949 § 2). Testament sporządzony u notariusza wybierz przy zapisie windykacyjnym, sporze w rodzinie lub gdy chcesz ograniczyć ryzyko podważenia. To dokument urzędowy: notariusz ocenia zdolność do czynności prawnych i świadomość testatora, a oryginał testamentu pozostaje w kancelarii.

Testament allograficzny składa się przed uprawnionym urzędnikiem i dwoma świadkami, kosztuje 22 zł opłaty skarbowej i nie jest dostępny dla osób głuchych lub niemych. Ustny wymaga szczególnych okoliczności. Małżonkowie nie mogą sporządzić wspólnego testamentu, więc potrzebują dwóch oddzielnych testamentów; przy formie notarialnej oznacza to zwykle dwie opłaty. Nie potrzebujesz wzoru testamentu notarialnego – jego treść przygotowuje notariusz po rozmowie.

Czy testament notarialny można podważyć, zmienić lub odwołać?

Testament notarialny można podważyć, choć jest to znacznie trudniejsze niż przy testamencie własnoręcznym. Art. 945 KC wskazuje wady oświadczenia woli: stan wyłączający świadome lub swobodne podjęcie decyzji, błąd i groźbę. Forma notarialna ogranicza jednak spory o autentyczność i formę dokumentu.

Możesz zmienić albo odwołać testament w każdej chwili, sporządzając nowy testament w dowolnej ważnej formie lub składając odwołanie. Notarialne odwołanie kosztuje dziś maksymalnie 30 zł netto, a projekt przewiduje 50 zł netto. Zniszczenie własnego wypisu nie odwołuje aktu, ponieważ oryginał pozostaje w kancelarii. Testament notarialny nie ma terminu ważności – obowiązuje, dopóki go nie odwołasz lub nie zastąpisz nowym. Dla porównania testament ustny traci moc po 6 miesiącach od ustania szczególnych okoliczności, chyba że spadkodawca zmarł przed upływem tego terminu (art. 955 KC).

Testament a zachowek

Spadkodawca nie pozbawi najbliższych zachowku samym testamentem. Zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom, jeśli dziedziczyliby z ustawy, przysługuje 1/2 udziału ustawowego. Udział wynosi 2/3 dla małoletniego zstępnego lub osoby trwale niezdolnej do pracy. Przedmiot zapisu windykacyjnego dolicza się przy obliczaniu zachowku, a zapisobierca może odpowiadać za zapłatę. Wydziedziczenie, czyli pozbawienie zachowku, jest możliwe tylko z przyczyn określonych w art. 1008, a przyczyna musi wynikać z treści testamentu (art. 1009). Takie rozrządzenie wymaga zatem precyzyjnego sformułowania.

Jak sporządzić testament u notariusza i co zabrać na wizytę

Zwykle wystarczy jedna wizyta z dokumentem tożsamości i danymi bliskich. Testament sporządza testator osobiście, bez przedstawiciela i bez świadków. Spadkobiercy nie muszą być obecni ani wyrażać zgody.

Kancelaria notarialna typowo prosi o dowód osobisty lub paszport, imiona, nazwiska i numery PESEL spadkobierców oraz zapisobierców, a przy zapisie mieszkania także numer księgi wieczystej. Listę potwierdź telefonicznie. Możesz bezpłatnie i dobrowolnie zarejestrować dokument w NORT. Notarialny Rejestr Testamentów przechowuje informację o istnieniu testamentu, nie jego treść, a za życia testatora wpis jest tajny.

Mam testament notarialny: co dalej po śmierci spadkodawcy?

Testament nie kończy formalności: potrzebne są otwarcie i ogłoszenie testamentu oraz urzędowe stwierdzenie nabycia spadku. Posiadacz dokumentu, gdy dowie się o śmierci, składa go u notariusza albo w sądzie spadku (art. 646 KPC).

1. Notariusz. Maksymalne stawki netto to 50 zł za otwarcie, 100 zł za protokół dziedziczenia i 50 zł za APD lub 100 zł z zapisem windykacyjnym. Wpis do Rejestru Spadkowego kosztuje 5 zł. APD wymaga zgodnego żądania i udziału wszystkich zainteresowanych.
2. Sąd. Wniosek kosztuje 100 zł plus 5 zł za wpis. Jest konieczny przy sporze, wątpliwości co do ważności testamentu lub kręgu spadkobierców, braku współpracy albo innej ustawowej przyczynie odmowy APD.
3. NORT. Jeśli nie wiesz, czy testament istnieje, okaż odpis aktu zgonu dowolnemu notariuszowi. Protokół wyszukania kosztuje maksymalnie 200 zł netto, zależnie od kancelarii.
4. Oświadczenie. Na przyjęcie lub odrzucenie spadku masz 6 miesięcy od dnia, w którym dowiesz się o tytule powołania. Brak oświadczenia oznacza dobrodziejstwo inwentarza.

W grupie zerowej SD-Z2 składasz w 6 miesięcy od zarejestrowania APD albo uprawomocnienia postanowienia. Więcej: darowizna na mieszkanie i sprzedaż mieszkania ze spadku.

Planujesz przekazanie albo sprzedaż mieszkania w Pruszkowie lub okolicy? W moim biurze nieruchomości w Pruszkowie pomagam sprawdzić dokumenty i ryzyka. Jestem licencjonowaną pośredniczką (PFRN nr 31 971), tel. 530 066 939. Pierwsza konsultacja jest bezpłatna.

Artykuł nie stanowi porady prawnej. W nietypowych przypadkach kieruję do notariusza, adwokata albo radcy prawnego.

Najczęściej zadawane pytania

Co lepiej: testament czy akt notarialny?

Testament notarialny jest aktem notarialnym. Jeśli pytasz o testament i przekazanie własności za życia przez darowiznę lub dożywocie, wybór zależy od tego, kiedy własność ma przejść.

Kto musi być obecny przy spisaniu testamentu u notariusza?

Obecny musi być wyłącznie testator, osobiście. Świadkowie nie są potrzebni, a spadkobiercy nie muszą być obecni ani wyrażać zgody.

Ile trzeba zapłacić za testament u notariusza?

Maksymalna taksa wynosi dziś 50–200 zł netto, zależnie od treści. Kancelarie zwykle doliczają 23% VAT i koszt wypisów. Projekt podwyżek pozostaje w konsultacjach.

Czy z testamentem notarialnym trzeba iść do sądu?

Nie zawsze. Przy zgodnym udziale wszystkich zainteresowanych wystarczy akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Sąd jest konieczny między innymi przy sporze lub braku współpracy.

Źródła

• Kodeks cywilny – testamenty, zapis windykacyjny i zachowek
• Rozporządzenie o taksie notarialnej – maksymalne stawki
• Prawo o notariacie – akty poświadczenia dziedziczenia
• Ustawa o opłacie skarbowej – testament allograficzny
• Rozporządzenie o Rejestrze Spadkowym – opłata za wpis
• Ustawa o kosztach sądowych – stwierdzenie nabycia spadku
• RCL – projekt B992 dotyczący stawek taksy notarialnej
• Rejestry Notarialne – zasady działania NORT
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn, Dz.U. 2026 poz. 478, oraz podatki.gov.pl – ulgi i zwolnienia
• Rzeczpospolita – informacja prasowa o projekcie podwyżek
• Next Gazeta.pl – statystyki testamentów, dane KRN

Przeczytaj też

• Sprzedaż mieszkania ze spadku – podatek i formalności
• Darowizna od rodziców na mieszkanie – podatek i formalności
• Umowa dożywocia mieszkania – koszty, podatki i ryzyka
• Przepisanie mieszkania na dziecko – darowizna, dożywocie czy testament i ile to kosztuje

Ostatnia aktualizacja: lipiec 2026