Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. III FSK 281/25) otwiera drogę do proporcjonalnego zwolnienia z PCC dla par, które wcześniej traciły je w całości. Jeśli Ty nie miałaś nigdy nieruchomości, a Twój partner miał — zwolnienie z podatku PCC należy się Tobie od Twojej części. Proporcjonalnie. Uwaga: wyrok dotyczy par nieformalnych — z małżonkami sytuacja jest bardziej skomplikowana i to wyjaśniamy poniżej.
Co się stało — sprawa, która trafiła do NSA
Pewna kobieta kupiła wspólnie z partnerem udział 40/100 w nieruchomości. Dla niej to było pierwsze mieszkanie w życiu — nigdy wcześniej nie była właścicielką żadnej nieruchomości. Złożyła u notariusza oświadczenie potwierdzające ten fakt. Jej partner natomiast wcześniej miał już swoje mieszkanie.
Po zakupie wystąpiła o zwrot podatku PCC w kwocie 9 120 zł, powołując się na zwolnienie dla nabywców pierwszego mieszkania (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Naczelnik urzędu skarbowego odmówił. Wojewódzki Sąd Administracyjny przyznał rację urzędowi. Sprawa trafiła do NSA — i tu dotychczasowe stanowisko fiskusa zostało zakwestionowane.
Stanowisko fiskusa: „albo wszyscy, albo nikt”
Przez lata urzędy interpretowały zwolnienie z PCC dla kupujących pierwsze mieszkanie w sposób bezwzględny: jeśli którykolwiek ze współnabywców już kiedyś miał nieruchomość, zwolnienie nie należy się nikomu z kupujących. Dwoje ludzi kupowało wspólnie M3, jedno z nich miało kawalerkę po dziadku — i zwolnienie odpadało dla obojga.
WSA podzielił to stanowisko. Uznał, że brak spełnienia warunków przez jedną osobę „oznacza brak zwolnienia dla wszystkich”. Brzmi logicznie? NSA powiedział: nie.
Co orzekł NSA
Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok WSA w Warszawie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, wskazując wykładnię wiążącą sąd niższej instancji (art. 190 PPSA). NSA stwierdził, że zwolnienie z PCC może przysługiwać proporcjonalnie tej osobie kupującej, która spełnia ustawowe warunki, nawet jeśli inny współnabywca ich nie spełnia. To orzeczenie wyznacza kierunek interpretacji, ale sama bohaterka sprawy zwrotu PCC jeszcze nie otrzymała — sprawa wróciła do WSA do ponownego rozpatrzenia.
Innymi słowy: jeśli kupujesz mieszkanie wspólnie z kimś, kto już miał nieruchomość, a Ty nie miałaś — Twoja część zakupu jest zwolniona z PCC. Płaci się tylko od udziału tej osoby, która warunków nie spełnia. NSA odwołał się przy tym do wcześniejszego orzecznictwa dotyczącego podatku od nieruchomości, gdzie również stosuje się zasadę proporcjonalności.
Uwaga małżonkowie — wyrok Was nie chroni
To najważniejsza informacja w tym artykule, której nie przeczytasz w większości doniesień prasowych: wyrok NSA dotyczy par nieformalnych (konkubentów), nie małżonków ze wspólnością majątkową.
Powód jest techniczny i wynika z różnej konstrukcji prawnej:
- Konkubenci kupują na zasadzie współwłasności ułamkowej — mają wydzielone udziały (np. 50/50 lub 40/60). To pozwala matematycznie podzielić podatek między osoby.
- Małżonkowie ze wspólnością ustawową mają wspólność łączną (bezułamkową) — cała nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego jako całość, bez podziału na „Twoją połowę” i „jego połowę”. Tu nie ma czego dzielić proporcjonalnie.
Dotychczasowa praktyka KIS była rygorystyczna: jeśli jeden małżonek miał wcześniej mieszkanie, cała para traci zwolnienie z PCC. Wyrok NSA tego (jeszcze) nie zmienił, bo dotyczył innej sytuacji prawnej.
Co małżonkowie mogą zrobić:
- Rozdzielność majątkowa (intercyza) zawarta przed zakupem + zakup do majątku osobistego małżonka spełniającego warunki — najpewniejsza droga
- Spór z fiskusem powołujący się na ducha wyroku NSA — możliwy, ale niepewny, bo wyrok wprost dotyczy innej konstrukcji prawnej
- Rozdzielność po zakupie nie działa — KIS uznaje takie rozwiązanie za sztuczne obejście
Małżonkowie z już ustanowioną rozdzielnością majątkową są w komfortowej sytuacji — kupują na zasadzie współwłasności ułamkowej i wyrok NSA może dla nich działać analogicznie.
Co to znaczy dla Ciebie? Trzy realne scenariusze
1. Kupujesz pierwsze mieszkanie z partnerem po rozwodzie. On dostał mieszkanie w podziale majątku, Ty nigdy nic nie miałaś. Kupujecie razem M3 po połowie. Dotąd: PCC od całości. Teraz: PCC tylko od jego 50%. Twoja połowa — zwolniona. Przy mieszkaniu za 700 000 zł oszczędność: 7 000 zł.
2. Kupujesz z partnerem, który odziedziczył kawalerkę. Babcia zostawiła mu całe mieszkanie 10 lat temu — partner jest właścicielem nieruchomości, więc nie spełnia warunków zwolnienia. Ty wynajmowałaś przez całe życie. Kupujecie wspólnie wymarzone M4. Twoja część (50%) — zwolniona z PCC; partner płaci PCC od swojej części. Uwaga: wyjątek dla udziałów dziedzicznych do 50% (zapisany w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC) dotyczy osoby ubiegającej się o zwolnienie, nie jej partnera.
3. Kupujecie wspólnie z rodzicami albo rodzeństwem. Bardzo częsta sytuacja przy zakupie pierwszego mieszkania ze wsparciem rodziny. Jeśli rodzice mają już swoje, a Ty kupujesz pierwsze — Twój udział może podlegać zwolnieniu, ich udział nie.
Ile można odzyskać
Stawka PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego to 2% wartości nieruchomości. Konkretne kwoty zwrotu, jakich możesz się spodziewać:
| Wartość mieszkania | Twój udział | Zwrot PCC |
|---|---|---|
| 500 000 zł | 50% | 5 000 zł |
| 700 000 zł | 50% | 7 000 zł |
| 800 000 zł | 50% | 8 000 zł |
| 1 000 000 zł | 40% | 8 000 zł |
| 1 200 000 zł | 50% | 12 000 zł |
Przy mieszkaniach w okolicach Warszawy, gdzie ceny często przekraczają 800 000 zł, mówimy o kwotach rzędu 8 000–12 000 zł na osobę. Realne pieniądze.
Jak ubiegać się o zwrot, jeśli już zapłaciłaś PCC
Jeśli kupiłaś mieszkanie w ostatnich latach w opisanej sytuacji i zapłaciłaś pełny PCC — masz szansę na zwrot. Krok po kroku:
- Sprawdź termin — wniosek o stwierdzenie nadpłaty można złożyć w okresie przedawnienia, czyli zasadniczo do końca piątego roku od końca roku, w którym zapłaciłaś podatek
- Zbierz dokumenty — akt notarialny, dowód zapłaty PCC, oświadczenie złożone u notariusza o braku wcześniejszego prawa własności
- Złóż „Wniosek o stwierdzenie nadpłaty” w urzędzie skarbowym właściwym dla zapłaty PCC
- Powołaj się na wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. III FSK 281/25) i na art. 9 pkt 17 ustawy o PCC
- Skonsultuj się z doradcą podatkowym — koszt 300-500 zł, zwraca się wielokrotnie przy zwrocie kilku tysięcy złotych
W przypadku nowych zakupów od razu zgłoś sytuację notariuszowi i poproś o pobranie PCC tylko od części przypadającej osobie niespełniającej warunków zwolnienia. Notariusz może być sceptyczny — w razie odmowy powołaj się wprost na sygnaturę wyroku NSA i ewentualnie zmień notariusza.
Czy to oznacza koniec sporów z fiskusem?
Krótka odpowiedź: nie do końca. Wyrok NSA jest mocnym precedensem dla sądów administracyjnych i urzędów, ale dotąd obowiązująca praktyka skarbówki była inna. Niektóre urzędy mogą jeszcze próbować odmawiać zwrotu, powołując się na to, że orzeczenie dotyczy konkretnej sprawy. Linia orzecznicza idzie teraz w jasnym kierunku — eksperci od dawna postulowali takie rozwiązanie — więc szanse na sukces w sporze są realne.
Dlatego warto powoływać się wprost na sygnaturę wyroku i w razie odmowy być gotowym na odwołanie. Im więcej osób zacznie się o to ubiegać, tym szybciej praktyka się ujednolici.
FAQ
Czy wyrok NSA dotyczy tylko par, czy także zakupów ze znajomymi i rodziną?
Wyrok dotyczy każdej sytuacji wspólnego nabycia nieruchomości na zasadzie współwłasności ułamkowej — nie tylko par nieformalnych. Liczy się to, czy konkretny współnabywca spełnia ustawowe warunki zwolnienia (brak wcześniejszego prawa własności do mieszkania ani domu). Dotyczy to także zakupów z rodzicami, rodzeństwem czy znajomymi. Nie dotyczy bezpośrednio małżonków ze wspólnością majątkową — tam obowiązuje wspólność łączna.
Co jeśli jestem w małżeństwie i mąż miał wcześniej mieszkanie — naprawdę nic się nie da zrobić?
Nie jest beznadziejnie, ale wymaga planowania. Najpewniejsza droga to rozdzielność majątkowa (intercyza) zawarta przed zakupem plus zakup do majątku osobistego małżonka spełniającego warunki. Można też próbować sporu z fiskusem powołując się na ducha wyroku NSA, ale to jest rozwiązanie obarczone ryzykiem. Skonsultuj się z doradcą podatkowym przed podjęciem decyzji.
Jaka stawka PCC obowiązuje przy zakupie mieszkania w 2026 roku?
Stawka PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% wartości rynkowej. Przy zakupie z rynku pierwotnego od dewelopera PCC nie występuje — zamiast tego transakcja podlega VAT, który jest już wliczony w cenę.
Co dokładnie oznacza „pierwsze mieszkanie” w rozumieniu zwolnienia z PCC?
Zwolnienie przysługuje osobie, która w dniu zakupu nie posiada i nie posiadała wcześniej prawa własności (ani spółdzielczego własnościowego prawa) do lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego lub udziału w takich nieruchomościach — w Polsce ani za granicą. Wyjątek: można mieć udziały odziedziczone, jeśli żaden nie przekracza 50%.
Czy można odzyskać PCC za zakup sprzed kilku lat?
Tak, jeśli nie minął okres przedawnienia (zasadniczo 5 lat od końca roku, w którym podatek został zapłacony). Wniosek o stwierdzenie nadpłaty składa się w urzędzie skarbowym właściwym dla zapłaty PCC, dołączając akt notarialny, dowód zapłaty i powołując się wprost na wyrok NSA.
Przeczytaj też
- Podatek PCC od kupna mieszkania 2026 — kompletny przewodnik — wszystko o PCC: stawka, zwolnienia, kredyt, koszty, procedura
- Kupno mieszkania krok po kroku — kompletny przewodnik 2026 — pełen przewodnik kupującego: rynek wtórny, deweloper, kredyt, akt notarialny
- Współwłasność nieruchomości w 2026 — formy, prawa, sprzedaż udziału — kompletny przewodnik dla par i rodzin kupujących wspólnie
- Rozdzielność majątkowa w 2026 — koszt, intercyza, dziedziczenie, podział majątku — intercyza dla par planujących zakup mieszkania
Pomogę Ci przejść przez zakup mieszkania
Cześć! Mam na imię Martyna i pomagam parom oraz rodzinom kupować mieszkania w Pruszkowie i okolicach. Wiem, jak wyglądają formalności u notariusza i co warto zgłosić, żeby nie przepłacić podatku PCC — zwłaszcza w sytuacjach takich jak opisana w wyroku.
Jeśli planujecie wspólny zakup pierwszego mieszkania (z partnerem, rodzicami, rodzeństwem) i nie wiecie, jak rozliczyć się ze zwolnienia — umów darmową konsultację. Sprawdzimy Twoją sytuację i podpowiem, na co zwrócić uwagę u notariusza, żeby nie zostawić na stole kilku tysięcy złotych.
📞 530 066 939
✉️ kontakt przez formularz
Profesjonalnie, z empatią i pełnym zaangażowaniem.
