Mediana ceny transakcyjnej mieszkania na rynku wtórnym w Grodzisku Mazowieckim, liczonym jako samo miasto, wyniosła w okresie styczeń–kwiecień 2026 10 625 zł/m² (n = 73 transakcje). To ceny z aktów notarialnych, a nie kwoty wpisane w ogłoszeniach. Stan danych: 17 lipca 2026. Poniżej pokazuję również ograniczenia tego wyniku i wyjaśniam, jak przejść od miejskiej mediany do analizy wartości konkretnego lokalu.
Spis treści
Ile realnie kosztuje metr w Grodzisku Mazowieckim
Najważniejsza liczba: mediana na rynku wtórnym w Grodzisku Mazowieckim w okresie styczeń–kwiecień 2026 wyniosła 10 625 zł/m² (n = 73). Wynik dotyczy dobrowolnych transakcji mieszkań w granicach miasta.
| Próba | n | Q1 | Mediana | Q3 | Mediana kwoty | Mediana powierzchni |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rynek wtórny, styczeń–kwiecień 2026 | 73 | 9 502 zł/m² | 10 625 zł/m² | 12 276 zł/m² | 700 000 zł | 66 m² |
Połowa transakcji znalazła się między 9 502 a 12 276 zł/m² (n = 73). To kwartyle, czyli miara rozrzutu, a nie gotowe „widełki cenowe” dla każdego mieszkania. Pokazują, jak bardzo ceny za metr różniły się w badanej próbie. Wpływ mogły mieć między innymi standard, piętro i lokalizacja.
Analizuję cztery pełniejsze miesiące, ponieważ dane za maj i czerwiec są jeszcze uzupełniane. Szczegóły opisuję w sekcji o źródle i czyszczeniu danych. Miejska mediana nie jest natomiast ceną Twojego mieszkania. Do tego wrócę w części o indywidualnej analizie wartości.
Czy ceny w Grodzisku rosną?
W dwóch analizowanych próbach mediana ceny metra różniła się o około 2,6%. W Grodzisku wynosiła 10 352 zł/m² w okresie styczeń–kwiecień 2025 (n = 57) oraz 10 625 zł/m² w tym samym okresie 2026 (n = 73).
Od razu potrzebne jest ważne zastrzeżenie: zmieniła się struktura metraży. Mediana powierzchni sprzedanych mieszkań przesunęła się z 53 m² (n = 57) do 66 m² (n = 73). Sama różnica median ceny za metr nie jest więc czystym pomiarem zmiany cen. To obserwacja z dwóch prób, a nie prawo rynku ani prognoza.
Dla kontekstu zastosowałam tę samą metodę i to samo okno czasowe w Pruszkowie. Tam mediana wynosiła 11 998 zł/m² (n = 105) oraz 12 982 zł/m² (n = 116), czyli różniła się o 8,2%. W Grodzisku różnica między próbami była zatem wyraźnie mniejsza. Porównanie lokali w tych samych pasmach metrażu dało wynik podobnego rzędu: około 2,9% w Grodzisku (n = 57 i n = 73) oraz około 6,8% w Pruszkowie (n = 105 i n = 116). Różnica tempa nie bierze się wyłącznie ze zmiany struktury sprzedanych mieszkań. Pełne dane pruszkowskie przedstawiam w raporcie o cenach mieszkań w Pruszkowie liczonym tą samą metodą.
Uwaga na medianę całej kwoty. W Grodzisku zmieniła się ona z 529 000 zł (n = 57) do 700 000 zł (n = 73). Nie oznacza to, że mieszkania podrożały o jedną trzecią. Mediana ceny metra różniła się o około 2,6% (n = 57 i n = 73), a mediana powierzchni zmieniła się z 53 do 66 m² (n = 57 i n = 73). Sprzedane mieszkania miały większą medianę powierzchni, co jest zgodne z takim wyjaśnieniem. Mogły zmienić się również lokalizacja, standard i wiek budynków.
Dlaczego cena ofertowa i transakcyjna to różne miary
Ogłoszenie pokazuje cenę życzeniową, natomiast RCN pokazuje cenę, na którą strony zgodziły się u notariusza. To dwie różne informacje. Pierwsza opisuje oczekiwania sprzedających i widoczną konkurencję, druga zamknięte transakcje zapisane w aktach.
W czerwcu 2026 TabelaOfert podawała dla Grodziska ofertową średnią 11 853 zł/m², a Adresowo ofertową medianę 11 940 zł/m² z 29 ogłoszeń (n = 29). Transakcyjna mediana z RCN za styczeń–kwiecień 2026 wynosiła 10 625 zł/m² (n = 73), a więc była o około 10–12% niższa od tych wskaźników ofertowych.
Nie jest to obietnica określonego rabatu. Zestawiam różne miary, źródła, okresy i populacje. Wśród ogłoszeń pozostają także lokale, które się nie sprzedały, podczas gdy do RCN trafiają zakończone transakcje. Zawyżone oferty mogą być widoczne przez wiele miesięcy i wpływać na wskaźnik ofertowy. Nie wolno więc zakładać, że od każdej ceny wystarczy odjąć 10%.
Jeżeli interesuje Cię szerszy obraz miasta, dzielnic, ofert i działek, zobacz przewodnik po nieruchomościach w Grodzisku Mazowieckim. Sam proces przygotowania i prowadzenia transakcji opisuję w poradniku o sprzedaży nieruchomości w Grodzisku.
Nowe od dewelopera czy używane? W Grodzisku zaskoczenie
W analizowanej próbie z okresu styczeń–kwiecień 2026 rynek pierwotny miał niższą medianę ceny metra niż wtórny: 9 101 zł/m² (n = 107) wobec 10 625 zł/m² (n = 73).
| Rynek, styczeń–kwiecień 2026 | n | Mediana zł/m² | Mediana kwoty | Mediana powierzchni |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 107 | 9 101 zł/m² | 677 000 zł | 68 m² |
| Wtórny | 73 | 10 625 zł/m² | 700 000 zł | 66 m² |
W Pruszkowie kierunek był odwrotny: mediana rynku pierwotnego wynosiła 13 119 zł/m² (n = 61), a wtórnego 12 982 zł/m² (n = 116). W analizowanej próbie RCN mediana rynku pierwotnego w Grodzisku była niższa niż wtórnego (n = 107 i n = 73). Dostępne dane nie pozwalają ustalić przyczyny tej różnicy.
Ile z tej ceny naprawdę zostanie w Twojej kieszeni
Cena brutto z aktu nie jest kwotą, która ostatecznie zostaje sprzedającemu. Mediana 700 000 zł (n = 73) opisuje cenę brutto zapisaną w aktach rynku wtórnego, przed spłatą hipoteki, prowizją i ewentualnym PIT. Własne rozliczenie trzeba przygotować osobno.
- Prowizja pośrednika pomniejsza rozliczenie tylko wtedy, gdy zgodnie z umową obciąża sprzedającego. Nie ma jednej ustawowej stawki. Ministerstwo Finansów zalicza koszty pośrednictwa do kosztów odpłatnego zbycia.
- PIT wynosi 19% dochodu, a nie 19% ceny sprzedaży. Zasadniczo dotyczy sprzedaży przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania. Po upływie 5 lat prywatna sprzedaż nie podlega PIT. Zasady i wyjątki omawiam w poradniku o podatku od sprzedaży mieszkania.
- Ulga mieszkaniowa może oznaczać zwolnienie, gdy przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Szczegóły zależą od sytuacji podatnika.
- Saldo hipoteki nie jest podatkiem ani kosztem zbycia, lecz realnie zmniejsza wypłatę. Liczy się saldo na dzień spłaty, a nie pierwotna kwota kredytu.
- Rekompensata za wcześniejszą spłatę może wystąpić, jeśli przewiduje ją umowa. Przy zmiennej stopie kredytodawca może ją pobrać tylko wtedy, gdy spłata nastąpi w ciągu 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Limit stanowi niższa z dwóch wartości: odsetki za rok albo 3% spłacanej kwoty.
PCC w wysokości 2% płaci kupujący, nie sprzedający. Więcej wyjaśniam w artykule o podatku PCC przy zakupie mieszkania. Warto też pamiętać, że cena w akcie może obejmować garaż, miejsce postojowe lub komórkę. Wtedy proste podzielenie całej kwoty przez metraż lokalu zawyża pozorną cenę mieszkania za metr. W tej analizie odfiltrowałam takie pakietowe ceny, jeżeli nie dało się wiarygodnie przypisać ceny do konkretnego lokalu.
Przed aktem przydadzą się poradniki o dokumentach do sprzedaży mieszkania oraz o sprzedaży nieruchomości we współwłasności.
Skąd te liczby (i dlaczego surowe dane wprowadzają w błąd)
Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości, czyli RCN, tworzony na podstawie aktów notarialnych i prowadzony przez starostę. Podstawę rejestru wskazuje art. 4 ust. 1a pkt 7 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, a zadanie starosty art. 7d pkt 1 lit. b. Notariusz ma 14 dni na przekazanie staroście odpisu aktu, licząc od dnia, w którym dokumenty wywołują skutki prawne (art. 23 ust. 5). Starosta wpisuje dane niezwłocznie, nie później niż w terminie 30 dni od ich otrzymania (art. 23 ust. 7). Łącznie daje to nawet około 44 dni ustawowego marginesu, zanim transakcja może w ogóle pojawić się w rejestrze.
Od 13 lutego 2026 dane są udostępniane nieodpłatnie. Wynika to z nowelizacji z 26.09.2025, opublikowanej jako Dz.U. 2025 poz. 1542. Rekordy do obliczeń pobrałam 17 lipca 2026 z oficjalnej usługi WFS GUGiK w domenie mapy.geoportal.gov.pl.
Dlaczego tylko styczeń–kwiecień? W danych pobranych 17 lipca policzyłam, że w maju zarejestrowano 8 transakcji, a w czerwcu 2 – przy typowym poziomie około 65 transakcji miesięcznie w powiecie. Te liczby są wynikiem mojej analizy pobranych rekordów, a nie wskaźnikami podanymi przez GUGiK. Maj i czerwiec nie mierzą jeszcze aktywności rynku, ponieważ ich dane będą się uzupełniać. Ujęcie sześciu miesięcy dawałoby więc liczbę opartą głównie na czterech pełniejszych miesiącach.
Sam GUGiK opublikował w listopadzie 2025 wyniki kontroli bazy RCN, która obejmowała między innymi terminowość wprowadzania transakcji. Najlepsze wyniki w kraju wyniosły 47% i 44%, a w województwie mazowieckim stwierdzono 18,8% błędów lub braków atrybutu ceny. To dodatkowy powód, by zawsze podawać datę pobrania i nie traktować najświeższych rekordów jako kompletnego obrazu.
Surowy zbiór wymagał czyszczenia. Wyłączyłam garaże raportowane jako osobne lokale, których w powiecie grodziskim było 127 z 1592 rekordów, udziały w nieruchomości oraz wsie gminy. Odrzuciłam również transakcje inne niż wolnorynkowe, w tym egzekucje, bonifikaty i przetargi. Egzekucja jest realną sprzedażą, ale tryb przymusowy czyni ją nieporównywalną z dobrowolną sprzedażą właściciela. Akty z kilkoma lokalami i jedną ceną pakietową także zostały pominięte, chyba że cena mieszkania była podana osobno.
RCN nie opisuje stanu lokalu, remontu, czasu ekspozycji ani przebiegu negocjacji. Dlatego nawet prawidłowo oczyszczona mediana pozostaje opisem środka próby, nie automatyczną wyceną.
Ile warte jest Twoje mieszkanie
Mediana nie mówi, ile warte jest konkretne mieszkanie. Pokazuje środek miejskiej próby. Nie wyceniaj więc lokalu działaniem „metraż × 10 625 zł/m²” (mediana, n = 73), ponieważ możesz pominąć cechy, które przesuwają wartość w obrębie rozrzutu od 9 502 do 12 276 zł/m² (n = 73).
Przy analizie sprawdzam mikrolokalizację, w tym odległość od WKD, PKP i centrum, standard, rok budowy, piętro, windę, liczbę izb, układ, balkon lub ogródek, miejsce postojowe oraz stan prawny. Mieszkanie 2-pokojowe i trzypokojowe nie powinny automatycznie otrzymać tej samej stawki tylko dlatego, że znajdują się w tym samym mieście.
Rzetelna wycena lokalu mieszkalnego w Grodzisku Mazowieckim zaczyna się od porównywalnych transakcji dobranych według tych cech. Wynikiem powinien być uzasadniony przedział, a nie jedna pozornie precyzyjna kwota.
Jeśli rozważasz sprzedaż, mogę przygotować bezpłatną analizę wartości Twojego mieszkania. Pomagam dobrać porównywalne transakcje i wyjaśniam założenia oszacowania. Jestem Martyna Mierzejewska, licencjonowana pośredniczka (PFRN nr 31 971). Zadzwoń: 530 066 939. Informacje o moim biurze nieruchomości w Pruszkowie znajdziesz na osobnej stronie.
— Martyna
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje mieszkanie w Grodzisku Mazowieckim w 2026 roku?
Na rynku wtórnym w samym mieście mediana transakcyjna za styczeń–kwiecień 2026 wyniosła 10 625 zł/m² (n = 73). Połowa transakcji mieściła się między 9 502 a 12 276 zł/m² (n = 73). To punkt odniesienia, nie cena każdego lokalu.
Czy ceny mieszkań w Grodzisku Mazowieckim rosną?
Mediana z okresu styczeń–kwiecień 2026, czyli 10 625 zł/m² (n = 73), była o około 2,6% wyższa od mediany 10 352 zł/m² (n = 57) w tym samym okresie 2025. Jednocześnie mediana powierzchni zmieniła się z 53 do 66 m² (n = 57 i n = 73), więc nie jest to czysty pomiar zmiany cen ani prognoza.
Czy w Grodzisku Mazowieckim jest taniej niż w Pruszkowie?
W porównywalnych próbach wtórnego rynku metr w Grodzisku był o około 18% tańszy: mediana 10 625 zł/m² (n = 73) wobec 12 982 zł/m² w Pruszkowie (n = 116). Oba wyniki dotyczą miast i okresu styczeń–kwiecień 2026.
Skąd pochodzą dane o cenach transakcyjnych i czy są wiarygodne?
Z RCN, który powstaje na podstawie aktów notarialnych. Dane pobrałam 17 lipca 2026 z oficjalnej usługi WFS GUGiK i oczyściłam z nieporównywalnych rekordów. Rejestr ma ograniczenia: najświeższe miesiące są niepełne, a rekordy nie opisują stanu lokalu ani negocjacji.
Dlaczego cena w ogłoszeniu różni się od ceny transakcyjnej?
Ogłoszenie wyraża oczekiwanie sprzedającego, a cena transakcyjna została zaakceptowana w akcie. Wskaźniki ofertowe z czerwca 2026 wynosiły 11 853 zł/m² oraz medianę 11 940 zł/m² (n = 29), wobec transakcyjnej mediany 10 625 zł/m² (n = 73) za styczeń–kwiecień. Różne źródła i populacje nie pozwalają wyznaczyć stałego rabatu.
Czy mieszkanie od dewelopera w Grodzisku jest droższe od używanego?
W badanej próbie było odwrotnie: mediana rynku pierwotnego wynosiła 9 101 zł/m² (n = 107), a wtórnego 10 625 zł/m² (n = 73). Dostępne dane nie pozwalają ustalić przyczyny tej różnicy.
Ile pieniędzy zostaje sprzedającemu z ceny transakcyjnej?
Nie da się tego określić jedną miejską liczbą. Mediana 700 000 zł (n = 73) jest ceną brutto z aktu. Trzeba od niej uwzględnić własne saldo hipoteki, ewentualną prowizję i PIT, który wynosi 19% dochodu, nie ceny sprzedaży. PCC 2% obciąża kupującego.
Źródła
- Geoportal: Rejestr Cen Nieruchomości
- Prawo geodezyjne i kartograficzne, tekst jednolity
- Nowelizacja Dz.U. 2025 poz. 1542
- Komunikat GUGiK o nowelizacji
- GUGiK: kontrola bazy RCN
- Ministerstwo Finansów: zbycie nieruchomości, PIT i ulga mieszkaniowa
- Ustawa o kredycie hipotecznym
- TabelaOfert: ceny ofertowe mieszkań w Grodzisku Mazowieckim (tabelaofert.pl)
- Adresowo: ceny ofertowe mieszkań w Grodzisku Mazowieckim
- Oficjalna usługa WFS RCN GUGiK, pobór własny 17.07.2026
Przeczytaj też: przewodnik po Grodzisku, dzielnicach, ofertach i działkach; sprzedaż nieruchomości w Grodzisku krok po kroku; ceny mieszkań w Pruszkowie; porównanie cen nieruchomości pod Warszawą.
Ostatnia aktualizacja: lipiec 2026
